C’est la crise : le nombre de transactions chute, les prix baissent, les banques ne prêtent presque plus, etc. Les raisons de baisser les bras sont nombreuses. Le réflexe bien humain est de faire le dos rond et d’attendre que ça passe… Donc on ne peut pas en vouloir aux acheteurs d’attendre des jours meilleurs. Pourtant, à la Maison des Mandataires, on ne pense pas que ce soit nécessairement une bonne idée et on vous explique pourquoi. Histoire de vous inciter à aller rechercher cet acquéreur potentiel qui s’est découragé au dernier moment.
La nouveauté de ce début d’année, c’est la procédure de réexamen des dossiers refusés en 2023. Les banques, qui ont très peu prêté en 2023 (voir notre chiffre de la semaine) et qui se sont fait taper sur les doigts par le gouvernement et la Banque de France (BDF), ont tout intérêt à relancer la machine et à se montrer un peu plus souples dans l’analyse des critères d’octroi. D’autant plus que le HCSF a augmenté la part des dossiers dérogatoires (qui échappent aux règles strictes de financement définies par le HCSF lui-même).
Par conséquent, il y a une fenêtre de tir : « Ici et maintenant ! ».
C’est l’occasion de rappeler les acquéreurs potentiels que vous avez rencontrés l’année dernière et qui ne sont pas allés au bout de leur projet parce qu’ils étaient « limite ». Avec le bon courtier, ils pourraient désormais être « dans les clous », donc aucune raison d’attendre, il faut saisir cette opportunité. Car dans 6-9 mois, après un certain niveau de production de crédit, les banques pourraient retrouver une approche plus rigoureuse.
Certes, la région la plus impactée par la baisse des prix en 2023 a été la région parisienne. Et d’après les experts, le mouvement devrait continuer en 2024. Oui, mais dans quelles proportions ? Quand on est acheteur et qu’on souhaite réaliser son projet immobilier, est-ce qu’il faut faire un pari sur l’avenir alors qu’on n’en contrôle pas les paramètres ?
Par exemple, si votre potentiel acquéreur est propriétaire de son logement actuel, comment peut-il savoir que la cote de sa maison va baisser moins vite et moins fort que celle de la maison qu’il veut acheter ? Aujourd’hui, au moins, les données du problème sont connues. Et les banques font des efforts pour les crédits relais afin de donner le temps nécessaire pour vendre son bien même si on a déjà acheté le logement de ses rêves. Il faut donc agir.
De plus, la crise actuelle du marché locatif démontre bien les dysfonctionnements à l’œuvre du marché immobilier en France. Cela signifie qu’un risque de redémarrage des prix à la hausse existe. Si, grâce à la baisse des taux d’intérêt et à l’action des pouvoirs publics (gouvernement + BDF + HCSF) pour resolvabiliser certains ménages français, la demande repart, quid des prix ? Ils pourraient arrêter de baisser, surtout dans les zones tendues. Dans ce cas, qui est du domaine du possible, le pari sur l’avenir serait perdu.
On vous l’annonce depuis quelques mois, et vous le constatez sur le terrain, les taux d’intérêt des banques ont commencé à baisser. C’est normal, après la hausse brutale due au mic-mac lié au taux d’usure et l’effort de rattrapage qui a été nécessaire pour permettre aux banques de reconstituer leurs marges. Cependant, le taux « plancher » qui est défini par le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) lui n’a pas bougé et reste au plus haut.
Actuellement, les barèmes des banques reculent en moyenne de 0,20 point et jusqu’à 0,40 point chez certains établissements. C’est le signe que la concurrence est de retour et que les banques ont désormais toute la volonté de prêter à nouveau dans un contexte stabilisé.
Aujourd’hui, les meilleurs profils pourraient décrocher 3,6% sur 15 ans, 3,8% sur 20 ans et 4% sur 25 ans.
Bien entendu, il est prévu que les taux d’intérêt continuent de baisser au cours de l’année 2024, mais encore une fois, on ne sait pas quand exactement et dans quelles proportions. Certains pensent que les taux devraient se maintenir jusqu’à ce que la BCE baisse ses taux directeurs, ce qui dépend de nombreux paramètres, notamment de conjoncture mondiale : inflation en Europe, différentiel de taux avec les US, état du commerce mondial au vu de la situation au Yémen, etc.
Donc, si un acheteur potentiel peut bénéficier d’un crédit immobilier avec un taux légèrement inférieur à 4%, il faut qu’il saute le pas ! Il a tout intérêt à s’endetter maintenant et à réaliser son projet immobilier quitte à renégocier son prêt dans 2-3 ans lorsque les taux auront significativement baissé.
Mais si votre acheteur attend de retrouver des taux proches de 2%, il peut attendre longtemps…
Enfin, pour les primo-accédants, c’est l’argument massue, qui est évident, mais qui vaut toujours la peine d’être rappelé : décaler son projet d’1 an en attendant des jours meilleurs, c’est 1 an de plus en location, 1 an de loyers chargés en plus, et 1 an de perdu dans le processus de constitution d’un patrimoine. Et pourquoi faire ? Parce qu’on espère gagner 4% de baisse de prix sur un bien qui vaut aujourd’hui 300.000 € ? Quel est le montant des loyers à payer en face pour décaler son projet d’investissement d’un an ?
Le calcul financier et rationnel semble plaider pour un achat maintenant.
En conclusion, bien que le paysage immobilier actuel puisse sembler décourageant à première vue, il recèle en réalité des opportunités uniques pour les acheteurs. Les conditions actuelles offrent une fenêtre de tir exceptionnelle pour ceux prêts à saisir l'opportunité. En tant que mandataires immobiliers, vous avez le devoir d'accompagner vos clients à travers ces temps incertains, en leur fournissant les informations et le soutien nécessaires pour prendre des décisions éclairées. Le moment est venu d'agir, non seulement pour réaliser des acquisitions avantageuses mais aussi pour bâtir un patrimoine durable. Encouragez vos acheteurs à regarder au-delà de l'incertitude actuelle et à reconnaître le potentiel à long terme de l'investissement immobilier. Vous pouvez faire de cette période un moment de possibilités et de croissance.
