En ces temps incertains sur le marché immobilier français, il est plus important que jamais d'optimiser les chances de vente d'un bien au meilleur prix possible. Heureusement, il existe plusieurs astuces que vous pouvez suggérer à vos mandants pour améliorer leur position de vente. Aujourd'hui, nous allons discuter des travaux de préparation clés qui peuvent réellement faire une différence lors de la vente d'un bien immobilier.
Premièrement, une étape incontournable consiste à « nettoyer en profondeur » le bien. Dans un marché concurrentiel, un bien immobilier doit se démarquer, et un entretien régulier peut améliorer sa visibilité. Les visiteurs apprécient toujours une première impression positive, et un logement propre et bien entretenu peut grandement influencer cette impression. À l’inverse, une maison négligée ne donne pas envie au futur acquéreur de « prendre la suite », on est alors loin de l’effet « Waow » recherché…
L’extérieur, c’est le premier élément que les potentiels acheteurs voient en commençant la visite du bien. Là encore, il est nécessaire de tout de suite faire bonne impression. La rénovation de l’extérieur passe par plusieurs éléments : tondre la pelouse, tailler la haie, réparer le portail ou la porte de garage, nettoyer la piscine, balayer la terrasse, laver la façade, etc.
Si les travaux d’extérieur sont trop importants, il faut encourager votre mandant à demander des devis à des professionnels pour les présenter au futur acquéreur, cela réduira sa marge de négociation sur le prix de vente.
Nous avons rappelé à de nombreuses reprises les bénéfices de recourir à un « home-staging ». Il s'agit de rafraîchir la décoration, changer les meubles de place, et effectuer de petits travaux d’entretien pour raccrocher le volet qui penche ou encore réparer le plafonnier de l’entrée. Cela permet de dépersonnaliser l'intérieur, le rendre sobre et épuré, afin que les potentiels acquéreurs puissent se projeter facilement et imaginer leur nouvelle vie. Une peinture claire et neutre, ainsi qu'un désencombrement des lieux donnent une meilleure appréciation des volumes et de l'espace disponible. C'est particulièrement pertinent pour la cuisine et la salle de bains, qui sont les pièces qui vieillissent le plus rapidement et peuvent bénéficier d'un rafraîchissement (voir le point suivant).
Une autre astuce est le home-staging 3D que réalise par exemple notre partenaire Rhinov. C’est plus rapide et moins onéreux et permet de mettre en valeur le bien aux yeux des acheteurs potentiels.
La cuisine est la pièce préférée des Français ! Il est habituellement conseillé de la rénover tous les 5 ans, d’où l’intérêt de la rafraîchir avant de vendre son bien. Inutile de la refaire du plancher au plafond, quelques retouches simples suffisent à rajeunir la cuisine et à la rendre plus attrayante : un nettoyage complet, le changement du plan de travail s’il est vraiment abîmé, le remplacement des façades de placards et des poignées si elles ont trop vécu… De même la salle de bains est une pièce stratégique du logement, synonyme de détente et de bien-être, et il est très important qu’elle soit « opérationnelle » au moment où le nouveau propriétaire emménage. Encouragez le vendeur à rafraîchir les éléments de sa salle de bains, par exemple, changer le bac de douche, installer un nouveau robinet ou remplacer un placard. Un bon agencement et une décoration soignée suffisent pour montrer une belle salle de bains aux potentiels acheteurs.
Il est essentiel d'accorder une attention particulière à l'électricité et à l'isolation. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une donnée que les futurs acheteurs prennent désormais en compte. Encore plus désormais lorsqu’on a affaire à un bien classé F ou G et qu’il y a un audit énergétique disponible pour ce bien avec des recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la classe énergétique du bien.
Si le DPE ou l’audit énergétique ont mis à jour des défaillances, la loi n’oblige pas le vendeur à réaliser ces travaux avant la vente. Il est en droit de vendre en l’état, mais il faudra certainement qu’il réduise son prix de vente selon le prix des travaux à faire par l’acquéreur.
Pour éviter une baisse de prix, il peut être judicieux de faire mettre l'électricité aux normes ou de faire installer des doubles vitrages. Ces travaux peuvent rassurer les acheteurs sur la performance énergétique du logement, augmentant ainsi son attractivité, et réduisant de facto l’enveloppe des travaux à réaliser après la vente. Les travaux de mise aux normes de sécurité et de confort comme l'électricité, l'isolation thermique et sonore, le chauffage, la plomberie, les sanitaires, etc. sont indispensables si le logement est trop vétuste. Ils se révéleront obligatoirement rentables au moment de la vente, et pourront même permettre de remettre le bien sur le marché alors qu’il aurait pu se retrouver marginalisé par son état trop dégradé.
Et en bonus, les 2 types de travaux à ne pas faire…
Il est crucial de ne pas se lancer dans des travaux esthétiques majeurs, tels que l'installation d'une nouvelle baignoire, le changement des luminaires, le remplacement du parquet ou des moquettes. En effet, ces types de rénovations ont tendance à ne pas augmenter proportionnellement la valeur de la maison, car les goûts diffèrent d'un acheteur à l'autre, ce qui peut entraîner un faible retour sur investissement.
De même, certains travaux sont peut-être importants à faire, mais ils risquent de ne pas être rentables pour votre mandant : il s’agit de travaux d’envergure comme un ravalement de façade, un changement de toiture, ou une nouvelle chaudière. Ces travaux coûtent en effet très cher et ne seront sûrement pas entièrement compensés lors de la vente.
En conclusion, la préparation d'un bien pour la vente nécessite un certain nombre de travaux clés, mais n'oubliez pas qu'il s'agit d'un investissement qui peut faire une grande différence dans la réalisation d'une vente réussie. Chaque petit effort compte, et il est essentiel de bien conseiller vos mandants pour les aider à optimiser leurs efforts en fonction de leurs objectifs (une vente au prix ou une vente rapide par exemple).
