« La réforme des retraites » est comme une chansonnette qui vous rentre dans la tête et dont vous n’arrivez pas à vous débarrasser… sauf que celle-ci n’a rien de gai ou joyeux ! Après les réformes de 1993, 2003, 2013, voici celle de 2023. On peut donc s’égosiller contre une énième réforme nécessaire mais qui ne changera pas grand-chose, ou on peut se prévoir un petit plan de secours, afin de s’assurer une petite retraite paisible. Que ce soit en achetant sa résidence principale ou en faisant un investissement locatif, investir dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine qui vous servira de capital retraite. Ce conseil vaut pour vous-mêmes, et pour vos clients bien sûr !
Tout d’abord, un patrimoine immobilier est monétisable, c’est-à-dire que vous pouvez le vendre pour encaisser un capital, le louer pour générer des revenus ou l’utiliser vous-mêmes pour faire l’économie de charges liées à votre logement. Cela paraît trivial mais ce n’est pas le cas de toutes les classes d’actifs : par exemple, les œuvres d’art ou les voitures de collection ne génèrent pas de revenus, les actions ou bons du trésor n’ont pas d’utilité en tant que telle. Ainsi, quand vous choisirez de prendre votre retraite (et pas quand vous atteindrez une limite d’âge fixée arbitrairement par des gens à Paris), plusieurs options seront alors disponibles pour construire votre nouvelle base financière, en essayant de trouver un équilibre entre revenus et capital.
Par ailleurs, votre patrimoine immobilier est transmissible à votre conjoint ou à vos enfants. C’est donc le début de la constitution d’un patrimoine familial qui pourra également servir aux générations futures pour se constituer une sécurité financière.
Acheter de l’immobilier est à la portée de tous même si on n’a pas un gros compte en banque. En effet, que ce soit pour soi-même ou pour louer, c’est un investissement pour lequel le couple effet de levier / risques est le plus favorable. Grâce aux fondamentaux du marché français (emprunts à taux fixe) et aux règles prudentielles en vigueur (taux d’usure, taux d’effort limité à 35%, etc.), vous pouvez emprunter 70%, 80%, ou même 90% de la somme nécessaire, avec un risque de perdre extrêmement faible. On est loin de la roulette que peuvent parfois représenter les marchés financiers…
Quand on investit dans l’immobilier, on n’a pas besoin de rester le nez rivé sur Bloomberg ou Boursorama pour s’assurer chaque jour que son capital-retraite grossit. On ne prend pas le risque tous les jours de se prendre une claque parce que « le marché a baissé » en 1 seule journée. Un actif immobilier se valorise dans le temps, et de préférence sur un temps long. De plus, comme il est généralement financé sur une période longue (plus de 10 ans), il vaut mieux commencer tôt, même si cela signifie commencer « petit ».
Chaque mois, en payant sa mensualité à la banque, on rembourse une part du principal emprunté. On se constitue donc un actif, presque inconsciemment, et qui grossit tous les mois - c’est ce qu’on appelle de « l’épargne forcée ».
Cet actif a une valeur intrinsèque, assez peu volatile, que les banques apprécient particulièrement.
Ainsi, chaque remboursement augmente mécaniquement votre patrimoine et améliore votre capacité à souscrire un nouvel emprunt pour réinvestir dans le futur. Un effet « boule de neige » appréciable !
Plusieurs mécanismes sont à l’œuvre pour faire de l’immobilier un excellent placement en période inflationniste.
Tout d’abord, dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers sont indexés sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee, dont l’une des principales composantes est l’indice des prix à la consommation (taux d’inflation). Vos revenus locatifs sont donc indexés chaque année, sans parler de l’opportunité de réévaluer le loyer à chaque changement de locataire en fonction de la croissance du marché locatif. Toutefois, nous rappelons que, à titre exceptionnel et temporaire, la hausse des loyers est plafonnée à 3,5% maximum, et ce jusqu’au 30 juin 2023.
En ce qui concerne la partie capital de votre patrimoine immobilier, l’inflation est un facteur haussier des prix immobiliers. Ce n'est pas LMDM qui le dit mais la Caisse des Dépôts… Pourquoi ? D’une part parce que si les prix des biens et services augmentent de manière générale, l’immobilier en tant que bien et service va également augmenter. De même, la hausse des coûts de production résultant de l’inflation renchérit le prix du neuf et finit par se transmettre, au moins en partie, au prix de l’ancien. Enfin, l’augmentation des rendements locatifs (avec les loyers indexés sur l’IRL) et l’augmentation des salaires en lien avec l’inflation sont des facteurs susceptibles de stimuler la demande et donc alimenter la hausse des prix.
L’inflation présente également des risques pour l’immobilier (ralentissement du marché à cause de taux d’intérêt trop élevés, demande non-solvable, etc.), mais dans l’ensemble, dans un contexte de hausse des prix, la pierre reste un investissement sûr et protecteur.
« Le risque vient du fait que l’on ne sait pas ce que l’on fait »
« N’investissez jamais dans une entreprise que vous ne pouvez pas comprendre »
Ces deux citations nous viennent de Warren Buffett, multimilliardaire et grand gourou de l’investissement (principalement en bourse).
Ça tombe bien, l’immobilier est un secteur que vous maîtrisez sur le bout des doigts. Vous connaissez parfaitement votre marché local, les secteurs, les prix, les risques. En plus, vous avez les outils et tous les contacts nécessaires pour dénicher les bonnes opportunités. Qu’il s’agisse de neuf, d’ancien, à rénover, vous êtes le mieux placé pour agir, conseiller ou accompagner dans ce domaine.
Alors lâchez-vous, pensez à votre retraite et aidez vos clients à préparer la leur !
