Actualisation du taux d’usure au 1er octobre : qui va pouvoir en profiter ?

A la veille du week-end, la Banque de France a annoncé les nouveaux taux de l’usure en vigueur à compter du 1^er octobre. Pour les crédits immobiliers, ils s’établissent désormais au-dessus de 3% pour le 4^ème trimestre 2022, ce qui est une bonne nouvelle remettant dans la course des acheteurs qui avaient peut-être baissé les bras ces derniers mois…

En effet, la Banque de France a annoncé les nouveaux taux de l’usure pour le 4^ème trimestre 2022 :

• 3,03% pour les prêts immobiliers de moins de 20 ans (contre 2,60% au T3 2022)
• 3,05% pour les prêts immobiliers de moins de 20 ans (contre 2,57% au T3 2022)

Nous vous rappelons que le taux de l’usure n’est pas à comparer au taux nominal de la banque mais au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est la somme du taux nominal de base proposé par la banque, + l’ensemble des frais de la banque dont notamment les frais de dossier, + le taux de l’assurance emprunteur.

Cette hausse significative et historique des taux d’usure de plus de 40 points de base (0,4%) va redonner de l’air à certaines catégories d’acheteurs qui se sont retrouvées exclues du marché ces derniers mois, notamment :

• Les ménages ayant un revenu mensuel inférieur à 3.000 €, dont principalement les primo-accédants
• Les personnes ne bénéficiant pas d’un CDI et qui sont considérées comme ayant une situation professionnelle plus à risque (CDD, intérimaire ou auto-entrepreneur, etc.)
• Les personnes âgées de plus de 55 ans (impact de l’assurance sur le TAEG)
• Les personnes présentant des maladies chroniques ou ayant une santé précaire (impact de l’assurance sur le TAEG)

Ainsi, de nombreux dossiers bloqués hier à cause de taux nominaux aux alentours des 1,90% vont pouvoir dès demain passer sous le taux d’usure et être financés. Des banques avec des barèmes entre 2 et 2,5% vont également pouvoir revenir sur le marché et proposer des crédits immobiliers.

Concrètement, voici quelques exemples de types de personnes qui dès le 1^er octobre vont pouvoir profiter de cette hausse du taux d’usure :

Lucas a 28 ans et est primo accédant. Il souhaite emprunter 100 000€ sur 25 ans pour l’achat d’une petite maison en Haute-Loire. A cause de son faible revenu, le taux proposé par sa banque est de 2,25%. Ajoutés les frais annexes, Lucas arrive à un TAEG de 2,72%. Depuis plusieurs mois, il essuie des refus de crédit de la part des banques mais dès demain, il pourra être financé.

Thierry a 55 ans. En fin de carrière, il se cherche une maison secondaire en Normandie pour passer ses week-ends et souhaite emprunter 250 000€ sur 15 ans. Grâce à un salaire plus confortable, il se voit proposer des taux nominaux de 1,99%. Or, à cause de son âge, sa banque lui propose une assurance emprunteur a un taux de 1%, 2x plus élevé que Lucas. Avec un TAEG de 3,04%, il ne trouve pas de banque pour le financer depuis 3 mois. Dès demain, il pourra emprunter.

Des cas comme ceux-ci, il en existe de nombreux.

Toutefois, le taux d’endettement maximum est toujours de 35% et il reste un critère appliqué de manière assez stricte par les banques. L’augmentation des taux est un élément pénalisant par rapport à ce plafond d’endettement de 35% puisqu’il participe à augmenter les mensualités des prêts. Aussi, nous vous recommandons de bien vous assurer avec vos clients acheteurs de leur réel pouvoir d’achat immobilier dans ces nouvelles conditions de marché, quitte à les aider à revoir leurs ambitions à la baisse.

En bref, certaines transactions qui étaient gelées depuis plusieurs semaines pourraient tout d’un coup se débloquer. Allons-nous assister à une flopée de transactions en octobre 2022 ? Cela pourrait être un effet collatéral de ce mécanisme en piston du taux de l’usure.