4 questions concernant le Viager

L’un des rôles de la Maison des Mandataires est également de vous accompagner dans les moments difficiles, quand le marché se tend et que les affaires deviennent moins nombreuses et plus compliquées. Aujourd’hui, nous vous expliquons en quoi consiste la transaction en viager, pourquoi elle se développe de plus en plus en France et comment c’est une opportunité pour vous de réaliser des transactions sur un segment du marché que vous avez peut-être délaissé par le passé.

Qu’est-ce que le viager et comment fonctionne-t-il ?

Le viager est une pratique immobilière assez particulière qui permet à un vendeur de vendre sa propriété tout en continuant à y habiter jusqu'à la fin de ses jours, moyennant le versement d'une « rente viagère » par l'acheteur.

Plus spécifiquement, il s’agit d’un contrat de vente immobilière où l'acheteur (ou débirentier) verse une somme d'argent appelée « bouquet » au moment de la signature du contrat, suivi d'une « rente viagère » mensuelle ou trimestrielle jusqu'au décès du vendeur (ou crédirentier). Le montant de la rente est fixé au moment de la signature du contrat et dépend de plusieurs critères, tels que l'âge et l'état de santé du vendeur, la valeur du bien immobilier et le montant du bouquet.

Il existe deux types de viager en France : le viager occupé et le viager libre. Dans le cas d'un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'occuper le bien jusqu'à sa mort. Dans le cas d'un viager libre, l'acheteur peut immédiatement prendre possession du bien. Toutefois, le viager libre est beaucoup plus rare que le viager occupé.

En France, cette pratique est légale et encadrée par la loi de manière stricte (rédaction du contrat de vente, fixation du montant de la rente viagère, garantie de paiement de la rente par l’acheteur, transmission du bien en cas de décès du vendeur). Il est donc important de se conformer à la législation en vigueur pour éviter tout litige ou problème juridique.

Quels sont les avantages du viager pour le vendeur, et les risques ?

Le viager présente plusieurs avantages pour le vendeur :

• Une source de revenus complémentaires pour compléter sa pension de retraite.
• La garantie de pouvoir rester chez soi jusqu'à la fin de sa vie, ce qui est un élément important pour les personnes âgées qui souhaitent rester dans leur environnement familier.
• La possibilité de vendre un bien difficile à écouler car le versement d'une rente viagère peut être plus attractif pour les acheteurs qu’un achat pur et simple, notamment en cas de difficulté à trouver un financement bancaire.
• L’exonération de l’impôt sur la plus-value car la vente en viager est considérée comme une vente à terme et le prix de vente est échelonné dans le temps.

Cependant, en cas de décès prématuré du vendeur, c’est évidemment l’acquéreur qui fait une bonne affaire et les héritiers du vendeur pourraient se sentir spoliés.

Quels sont les avantages du viager pour l’acquéreur, et les risques ?

Le viager présente plusieurs avantages pour l’acquéreur :

• Un investissement rentable puisque le bien est acheté à un prix inférieur à sa valeur réelle (décote liée à la valeur de l’usufruit).
• Une acquisition immobilière moins coûteuse pour l'acheteur qui ne verse qu'un bouquet et une rente viagère, sans avoir à payer le prix total du bien immobilier.
• Une structure des paiements qui permet de se passer d’un financement bancaire puisque le paiement de la rente viagère peut s’apparenter au remboursement d’une mensualité.
• Un investissement à long terme intéressant pour les investisseurs à la recherche d'un placement sûr et stable.
• Des frais de notaire qui s’appliquent sur une assiette réduite puisqu’elle tient compte de l’usufruit ou droit d’usage et d’habitation (DUH).
• Une déduction fiscale sur le montant de la rente viagère versée au vendeur, dans la limite de certaines conditions.

Mais si le vendeur vit plus longtemps que « prévu », l'acheteur devra continuer à payer la rente viagère pendant une période plus longue, ce qui réduira considérablement la rentabilité de son investissement.

De plus, l'acheteur doit également prendre en compte les éventuels coûts de rénovation ou d'entretien du bien immobilier, car ces frais peuvent être à la charge de l'acheteur, même si le vendeur continue à vivre dans le bien.

Quelle opportunité pour un mandataire immobilier ?

Alors que tout pousse au maintien à domicile des personnes âgées le plus longtemps possible, et que nombre d’entre elles peuvent se trouver dans une situation financière que nous qualifierons de précaire, la vente en viager se développe de plus en plus ces dernières et cette tendance va perdurer. C’est donc un segment de marché qui présente des opportunités pour vous mandataires, d’autant plus que les honoraires du conseiller immobilier en cas de vente en viager sont régis par les mêmes règles que pour toute vente immobilière.

Il est vrai qu’une vente en viager peut présenter un aspect controverse, presqu’immoral, puisqu’il peut être ramené à un « pari » sur la durée de vie de quelqu’un. Cependant, il faut considérer tous les aspects du viager, et notamment les avantages pour le vendeur comme le maintien à domicile et l’amélioration de sa situation financière en fin de vie via un transfert de ressources depuis l’acheteur. Il ne s’agit donc pas uniquement d’une transaction purement financière et il faut bien avoir cela à l’esprit lorsqu’on parle « viager » avec un potentiel vendeur. Une bonne écoute et une bonne prise en compte de ces considérations vous aideront incontestablement à remporter le mandat.

Ainsi, même si le viager peut être complexe à mettre en place, car il nécessite souvent l'intervention d'un notaire pour rédiger le contrat de vente et calculer la rente viagère, et qu’il peut sembler difficile de trouver un acheteur prêt à investir dans un viager, car cette pratique reste méconnue du grand public, vous avez intérêt à vous familiariser avec ce type de vente afin d’étendre votre champ d’intervention et développer vos affaires.