Qui peut le plus peut le moins…. s’il s’y engage !

Le compromis de vente scelle l’accord du vendeur et de l’acquéreur, et permet au mandataire de souffler : ils sont engagés, les honoraires de négociation sont acquis !

Pas si sûr…

Des conditions suspensives, dans l’acte, sont autant de garanties de bonne foi, que des portes de sorties pour l’acquéreur. La plus courante : l’obtention du prêt !

La condition suspensive de prêt est un élément essentiel du compromis de vente, elle indique que l’acquéreur s’engage à faire une demande de prêt.

La loi, dite loi Scrivener, encadre son engagement pour le protéger, et indique que si son prêt n’est pas obtenu, l’acquéreur peut se retirer de l’opération et récupérer son dépôt de garantie.

Et donc, ne pas payer les honoraires du négociateur.

Cette clause sert à :

• Engager l’acquéreur, qui va devoir se prononcer sur le montant maximum du prêt qu’il va demander et déterminer sous quelles conditions il accepte d’emprunter,
• Rassurer le vendeur, qui va ainsi avoir une idée des capacités financières de son acquéreur et de son sérieux dans le montage de son achat,
• Encadrer l’opération : la loi Scrivener permet à l’acheteur de se retirer de l’opération s’il n’obtient pas son prêt. Une condition suspensive bien rédigée, et qui délimite la demande de prêt de l’acheteur, évite d’avoir des acheteurs qui font des demandes farfelues à la banque pour OBTENIR ce refus de prêt et se désengager trop facilement de l’opération.

Jusqu’à présent, pour s’assurer de la bonne foi de l’acquéreur dans sa demande auprès des banques, la condition suspensive de prêt était rédigée de telle façon que TROIS éléments étaient demandés à l’acquéreur :

• Le montant maximum du prêt qu’il va demander à la banque
• La durée du prêt
• Le montant maximum du taux d’intérêt qu’il accepterait d’une banque

Avec ces trois éléments, l’acheteur peut difficilement faire une demande farfelue.

Pour autant, l’affaire jugée récemment par la Cour de cassation a soulevé, et résolu un cas qui oblige désormais à prendre une précaution supplémentaire.

Des particuliers avaient signé un compromis de vente chez leur notaire.

L’acquéreur avait déclaré dans la condition suspensive d’obtention du prêt :

• Le montant maximum du prêt qu’il demanderait à la banque : 414.000€
• La durée du prêt : 25 ans
• Le montant maximum du taux d’intérêt hors assurance qu’il accepterait d’une banque : 2%

La banque leur a refusé le prêt pour 414.000€ mais leur a accordé un prêt… d’un montant de 407.000€.

Souhaitant se désengager de l’opération, l’acheteur indique donc au conseiller immobilier qu’il doit restituer le dépôt de garantie, ce qui lui est refusé.

En effet, le montant de 414.000€ est un maximum, aussi même si la banque accorde un prêt inférieur, l’acquéreur reste engagé dans le compromis !

Cette affaire a fini en justice, avec pour objectif de l’acquéreur de récupérer son dépôt de garantie, et ne pas payer les honoraires de négociation.

La Cour de cassation a tranché : elle considère que l’acheteur est libéré.

En effet, le compromis indique un maximum, mais pas un minimum !

Elle considère qu’on ne peut obliger l’acheteur à accepter cette offre. La condition suspensive n’est pas accomplie.

Il peut se retirer de l’opération, récupérer son dépôt de garantie, et abandonner le conseiller immobilier à son triste sort.

Il manque donc, dans le compromis, un élément pour encadrer l’opération.

Cette décision, sous l’angle du mandataire immobilier, ajoute une angoisse dans son quotidien : cela veut-il dire que la condition suspensive devient encore plus facile à dénouer, et que l’acquéreur peut désormais se retirer encore plus rapidement de l’opération, même si le prêt que le lui accorde la banque est réalisable ?

La solution, pour protéger tant le négociateur que le vendeur, est en réalité assez simple.

Désormais, il va falloir préciser un élément supplémentaire dans le compromis : le montant minimum du prêt que l’acquéreur va solliciter auprès de sa banque.

Par exemple :

Un couple souhaite acquérir une maison pour 250.000€

Selon la simulation de prêt, établie par son courtier, elle peut emprunter 220.000€, au taux de 2,55%, sur une durée de 25 ans. Le reste sera de l’apport personnel.

Le compromis devra alors préciser les éléments suivants

• Le montant maximum du prêt qu’il va demander à la banque : 220.000€
• Le montant minimum du prêt qu’il acceptera d’une banque : 190.000€
• La durée du prêt : 25 ans
• Le montant maximum du taux d’intérêt hors assurance qu’il accepterait d’une banque : 2,55%

Ainsi, plusieurs options se présentent :

• L’acquéreur obtient un accord de prêt dans les conditions établies dans la clause : la condition suspensive est réalisée, l’affaire continue.
• L’acquéreur obtient un refus de prêt : il ne pourra se désengager de l’opération que si la demande de prêt avait bien été faite dans le conditions indiquées dans le compromis.
• L’acquéreur obtient un prêt entre 190.000€ et 220.000€ : il ne peut se retirer de l’opération sans perdre son dépôt de garantie
• L’acquéreur obtient un prêt inférieur à 190.000€ : il peut se désengager de l’opération et récupérer son dépôt de garantie

En conclusion, pensez à demander à vos clients une étude de financement complète, mais aussi le montant minimum du prêt dont ils ont besoin pour financer l’opération.

Les compromis @We-Act veillent à assurer les intérêts des conseillers immobiliers et vous permettent d’ajouter ce montant, et de sécuriser vos honoraires.