Les crises immobilières passées porteuses de leçons pour demain

Nous le savons tous, et vous le vivez tous les jours sur le terrain, le marché est très difficile en ce moment… Pourtant, le marché immobilier français a connu son lot de crises au cours des 30 dernières années, chacune un peu spécifique dans sa genèse et dans son déroulement, mais également porteuse de changements et d’opportunités que certains ont su saisir. Alors penchons-nous un peu sur l’histoire afin de tirer les leçons qui s’imposent et de rester vigilant sur les opportunités qui ne vont pas manquer de se présenter.

1991-1997 – La grande crise

Après la crise économique liée au 2^nd choc pétrolier de 1979, la France a connu au cours de la seconde moitié de la décennie 80 un essor de la construction et une augmentation des prix des logements, soutenus par une demande accrue, notamment alimentée par la croissance démographique et l’urbanisation, des conditions de crédit favorables et des taux d’intérêt en baisse, mais aussi l’émergence d’une mentalité spéculative chez les investisseurs et les acheteurs avec la grande époque de la revente des promesses de vente. Cependant, cette croissance rapide a mené à une surévaluation des prix et à la formation d'une bulle immobilière.

Plusieurs chocs externes sont venus dégrader la conjoncture économique dont la récession aux États-Unis et ralentissement au Japon au début des années 1990, ainsi que la crise monétaire européenne de 1992-1993.

Les politiques monétaires restrictives mises en place pour restaurer la solidité du Système Monétaire Européen entraînent et un resserrement du crédit et la machine s’enraye : la demande immobilière baisse brutalement, ainsi que les prix, la bulle immobilière éclate !

La crise immobilière s'est rapidement propagée à d'autres pans de l'économie française, notamment le secteur de la construction, les banques et les entreprises liées à l'immobilier. Ces secteurs voient des entreprises de premier plan traverser d’énormes difficultés financières (Crédit Lyonnais par exemple) et des faillites chez les grands promoteurs (comme Coprim) particulièrement affectés par un marché du bureau en crise après un boom sans précédent. La hausse du chômage et la baisse de la consommation ont aggravé la situation économique du pays.

A partir de 1997, la crise s'est progressivement résorbée grâce à la reprise de la croissance économique et à la baisse des taux d'intérêt qui ont rendu le crédit immobilier plus accessible. Le marché immobilier français a alors retrouvé son niveau d'avant-crise en termes de volume de transactions et de prix au début des années 2000.

Après cette crise plusieurs réformes ont été mises en place pour stabiliser le marché immobilier français et prévenir d'éventuelles crises futures :

• Meilleure régulation financière (supervision et contrôle des établissements financiers, banques et sociétés de crédit immobilier),
• Encadrement du crédit immobilier plus strict (critères de solvabilité plus rigoureux notamment en ce qui concerne le taux d'endettement et la capacité de remboursement).

• Protection des consommateurs et amélioration de la transparence des transactions immobilières, comme l'obligation pour les agents immobiliers de fournir des informations claires et précises sur les biens à vendre ou à louer.
• Encadrement des professionnels de l'immobilier (agents, notaires et gestionnaires de biens) soumis à des règles plus strictes pour garantir la qualité de leurs services et la protection des consommateurs, avec des formations professionnelles obligatoires et des exigences en matière de diplômes et d'expérience pour encadrer l'accès à ces professions.
• Ajustements des dispositifs fiscaux et des subventions pour encourager l'investissement dans le secteur immobilier de manière responsable et durable, recentrés sur la construction de logements neufs et la rénovation énergétique, plutôt que sur la spéculation immobilière.

Certains acteurs ont su tirer parti de la crise pour développer de nouvelles activités ou pivoter leur activité existante :

• Développement de services immobiliers alternatifs, tels que la gestion locative ou la rénovation de biens immobiliers.
• Diversification des activités des agents immobiliers, avec le conseil en financement ou l'accompagnement dans les démarches administratives.
• Adoption de nouvelles technologies pour améliorer leur efficacité et réduire leurs coûts comme l’utilisation de l’informatique pour gérer les listings et automatiser certaines tâches administratives.
• Renforcement de leurs compétences professionnelles notamment en matière de marketing, de négociation et de conseil, afin de se démarquer de la concurrence.
• Emergence des portails d’annonces en ligne qui ont permis aux particuliers d'accéder plus facilement à l'information et d’accroître fortement l’audience des annonces immobilières.

2007-2009 – La crise des « subprimes »

Cette crise financière mondiale a été déclenchée par l'effondrement du marché immobilier aux États-Unis, et a eu des répercussions sur les marchés immobiliers du monde entier, dont la France. Les prix de l'immobilier avaient connu une augmentation rapide (10% en moyenne en France entre 2002 et 2007), alimentée par des taux d'intérêt historiquement bas (environ 3,5% en 2006) et par l’allongement moyen de la durée des crédits de 15 à 20 ans. Les investisseurs comme les particuliers étaient alors très optimistes quant à la croissance continue des prix immobiliers.

La crise immobilière en France a été déclenchée par la crise des subprimes aux États-Unis, c’est-à-dire la défaillance massive de prêts hypothécaires à risque (crédits à taux variables accordés à des emprunteur peu solvables), qui a entraîné des pertes importantes pour les banques et institutions financières mondiales. L'économie mondiale a été impactée par cette crise, avec une baisse de la croissance et une montée du chômage, ainsi qu’une crise du crédit et la chute brutale de la demande de logements.

Comme lors de la précédente crise, la crise immobilière s'est propagée rapidement à d'autres pans de l'économie française, notamment le secteur bancaire et les entreprises liées à la construction.

Les transactions immobilières ont diminué d'environ 25 % en 2008 par rapport à l'année précédente. Les prix ont chuté d'environ 10 % en 2009 par rapport à leur pic en 2007.

La crise immobilière a conduit à une prise de conscience de la nécessité d'une régulation plus stricte du marché du crédit et du secteur financier. Par ailleurs, elle a incité les acteurs du marché immobilier à adopter de nouvelles stratégies et à innover pour mieux répondre aux besoins des clients.

Le marché immobilier français a progressivement retrouvé son niveau d'avant-crise. En termes de volume de transactions, il a fallu attendre 2015 pour retrouver les niveaux de 2007. Quant aux prix, ils ont recommencé à augmenter à partir de 2011, mais n'ont retrouvé leur niveau d'avant-crise qu'en 2017 dans certaines régions, tandis que d'autres ont connu une reprise plus lente.

Cependant, certains acteurs ont bénéficié des effets de la crise et des changements qu’elle a imposés :

• Entreprises de rénovation : la crise a encouragé la rénovation de l'habitat existant et la valorisation du patrimoine immobilier.
• Négociateurs immobiliers indépendants et réseaux de mandataires : la crise a favorisé l'émergence de nouveaux modèles d’intermédiation immobilière, tirant parti des nouvelles technologies pour offrir des services plus compétitifs, réduire les coûts et séduire une clientèle soucieuse de réaliser des économies.
• Start-ups et proptech (technologie de l'immobilier) : la crise a également encouragé l'innovation dans le secteur immobilier avec de nouvelles solutions pour faciliter et optimiser les transactions immobilières, la gestion locative ou encore la recherche de logements.
• Immobilier locatif : la demande de logements locatifs a bénéficié de l'accès à la propriété plus difficile pour une partie de la population.

Les grandes leçons

On retrouve dans les 2 crises que nous venons de décrire, et dans la crise actuelle, des tendance communes : une surchauffe préalable du marché, souvent alimentée par un accès très aisé au crédit immobilier (baisse des taux d’intérêt, allongement de durée d’emprunts, desserrement des conditions d’emprunt) pour lequel la crise joue un rôle de régulateur et vient corriger les excès. De même, le déclencheur est souvent un choc externe qui affecte notamment notamment la politique monétaire et a des conséquences sur les taux d’intérêt ou l’accès au crédit.

Les crises sont alors suivies d’un mouvement de régulation en mode « plus jamais ça ! »

Ces fluctuations du marché et ces changements structurels créent des opportunités qui sourient aux opportunistes qui s’adaptent, innovent, repèrent les niches, et se développent malgré un marché en tourmente. La crise n’est pas la fin du monde mais sûrement l’avènement d’un nouveau monde.

Et vous, quelles tendances voyez-vous émerger de cette nouvelle crise ?

L’inversion du rapport espace/centralité, c’est-à-dire 1 pièce en plus pour 10 kms plus loin ?

L’émergence d’une nouvelle classe alternative de logement ?

Un nouveau modèle de propriété ?