Depuis le début de la crise immobilière en 2022, le marché immobilier français a subi une baisse généralisée des prix. Selon la note de conjoncture des notaires parue la semaine dernière, le volume de transactions de logements anciens a chuté de 23 % à fin février 2024 par rapport à l'année précédente, atteignant un total de 835.000 transactions sur 12 mois glissants. Le marché immobilier français n’avait jamais connu de baisse aussi forte sur un an et il faut remonter à novembre 2016 pour retrouver des volumes de transactions aussi faibles. En parallèle, les prix ont diminué de 3,9 % en moyenne en 2023, avec des baisses particulièrement fortes sur certains marchés locaux. A noter que les appartements anciens ont connu des baisses encore plus marquées que les maisons anciennes.
Cependant, dans ce contexte économique tristoune, certaines régions et grandes villes françaises se distinguent par leur résilience exceptionnelle. En particulier, 5 marchés spécifiques ont non seulement maintenu leur stabilité, mais ont également enregistré des augmentations de prix dans certains cas, et la Maison des Mandataires a analysé pour vous les éléments qui sous-tendent cette résilience, qu'il s'agisse de politiques locales de revitalisation, d'attractivité touristique, ou de caractéristiques économiques uniques, pour éventuellement en tirer quelques leçons précieuses.
Au cours des 24 derniers mois, le marché immobilier d'Amiens a démontré une résilience remarquable, avec une hausse notable des prix des maisons anciennes de 8,7 % en 2023. Cette dynamique positive peut être attribuée à plusieurs facteurs clés.
Tout d'abord, l'attractivité post-COVID a joué un rôle crucial. La pandémie a intensifié le désir des citadins de quitter les grandes métropoles pour des villes moyennes offrant une meilleure qualité de vie. Amiens, avec ses espaces verts et son riche patrimoine historique, a su capter cette nouvelle demande, notamment grâce des prix immobiliers qui restent relativement abordables comparés à des métropoles comme Paris ou Lille, dont elle est géographiquement proche.
Par ailleurs, les politiques locales de revitalisation urbaine et les investissements dans les infrastructures de transport ont renforcé l'attractivité de la ville. Des programmes ciblés de modernisation et de développement des infrastructures publiques ont amélioré la qualité de vie, attirant ainsi de nouveaux résidents. Cette accessibilité et la proximité avec Paris et Lille ont attiré les primo-accédants et les familles en quête de logements plus économiques.
De même, le marché des maisons anciennes à Reims se montre particulièrement robuste avec une augmentation des prix de 5,6% en 2023. Cette performance repose d’abord sur l'amélioration continue des liaisons TGV entre la ville champenoise et Paris qui a renforcé son attractivité pour les travailleurs parisiens cherchant des alternatives de logement plus abordables. En moins d'une heure de train, ils peuvent accéder à la capitale tout en bénéficiant de prix immobiliers nettement inférieurs à ceux de Paris.
Deuxièmement, l'économie locale, soutenue par l'industrie du champagne et d'autres activités connexes, a favorisé une demande stable pour l'immobilier résidentiel. Cette stabilité économique a attiré des investisseurs et des acheteurs à la recherche d'opportunités.
Enfin, les projets de rénovation urbaine ont joué un rôle crucial. Les initiatives de modernisation des quartiers ont rendu certaines zones plus attractives, contribuant ainsi à la stabilité et à la hausse des prix immobiliers. En dépit des restrictions de crédit et des conditions économiques difficiles, Reims a su maintenir une demande constante grâce à ces facteurs combinés.
Autres latitudes, mais même résilience remarquable pour les maisons anciennes à Nîmes qui se sont enchéries de 3,1% l’année dernière. Sans surprise, l'attrait de Nîmes pour les nouveaux habitants a été renforcé par la pandémie de COVID-19. De nombreuses personnes ont recherché des villes offrant une meilleure qualité de vie, et Nîmes, avec son climat méditerranéen et son riche patrimoine historique, est devenue une destination particulièrement prisée.
Par ailleurs, les investissements continus dans le secteur touristique ont soutenu la demande immobilière. Nîmes, célèbre pour ses monuments romains bien préservés, attire de nombreux visiteurs favorisant l’investissement locatif saisonnier, ainsi que des acheteurs de résidences secondaires, stimulant ainsi le marché local.
Enfin, des initiatives locales de modernisation et de développement de nouveaux projets immobiliers ont contribué à maintenir une demande stable. Les projets de rénovation urbaine et les investissements dans les infrastructures publiques ont amélioré l'attractivité de la ville.
C’est au bord de l’arc méditerranéen que les appartements anciens ont le mieux résisté en France : leurs prix ont augmenté de 1,2 % en 2023 à Marseille, contrastant avec la tendance nationale de forte baisse des prix sur ce type de produit.
Cette tendance à contre-courant peut être attribuée à plusieurs facteurs clés. Premièrement, le port de Marseille, le plus grand de France, continue de jouer un rôle crucial dans l'économie locale. L'activité portuaire soutient l'emploi et attire des travailleurs dans la région, stimulant ainsi la demande pour le logement.
Deuxièmement, la pandémie de COVID-19 a accentué l'attractivité de Marseille, les gens recherchant des environnements offrant une meilleure qualité de vie. Le climat méditerranéen, les plages et la riche culture de la ville ont attiré de nouveaux résidents, renforçant le marché immobilier local.
Troisièmement, des projets de développement urbain comme Euroméditerranée ont transformé certaines parties de la ville, améliorant les infrastructures et attirant des investissements. Le quartier Euroméditerrannée est ainsi devenu le 4ème quartier d’affaires en France et stimule l’attractivité économique de la ville phocéenne. Ces différentes initiatives ont contribué à maintenir les prix stables et à stimuler l'intérêt des acheteurs et des investisseurs.
L’île de Beauté est une exception notable dans le paysage immobilier français. Les prix des appartement anciens en Haute-Corse en particulier ont augmenté de 1,6 % en 2023.
Avec ses paysages naturels préservés et son climat méditerranéen, la région attire de nombreux acheteurs cherchant à fuir les grandes villes depuis la pandémie de COVID-19, et pas seulement des acquéreurs en quête de résidences supérieures.
De plus, la rareté de l'offre immobilière a joué un rôle crucial. Les restrictions sur les nouvelles constructions et la préservation stricte des paysages naturels ont limité la disponibilité des biens immobiliers, soutenant ainsi les prix. Cette rareté crée un marché où la demande dépasse souvent l'offre, maintenant ainsi une pression à la hausse sur les prix.
Enfin, le tourisme, bien que temporairement affecté par la pandémie, a rapidement rebondi. La Haute-Corse demeure une destination prisée pour les vacanciers, attirant des investisseurs dans l'immobilier locatif et des acheteurs de résidences secondaires.
