L’année 2025 sera un tournant stratégique pour le marché immobilier français, après des crises successives qui ont redéfini les attentes des acheteurs et fragilisé les acteurs du secteur. Mais pour les audacieux et les visionnaires, cette nouvelle ère offre des opportunités inédites. La Maison des Mandataires, avec la boule de cristal de Vincent en main, dévoile ses pronostics pour l’année à venir : rebond des transactions, montée en puissance des réseaux de mandataires, et impératif de la rénovation énergétique. Le marché sortira-t-il plus fort de ces mutations ? Une chose est sûre, le défi est immense pour tout un écosystème qui a souffert ces 2 dernières années. 2025 n’est pas seulement la fin du tunnel : elle pourrait être le début d’un renouveau. Qui sera prêt à saisir cette chance et à devenir le grand gagnant de demain ?
Tout d’abord, sur les volumes, l’année 2025 s’annonce comme une phase de redémarrage pour le marché immobilier dans l’ancien. A la Maison des Mandataires, nous anticipons mêmes une augmentation des transactions d’au moins 10 % par rapport à 2024. Cette dynamique s’appuie sur plusieurs facteurs structurels. Tout d’abord, la baisse progressive des taux d’intérêt entamée en juin et qui va se poursuivre jusqu’à la fin de l’année, conjuguée à la baisse des prix et à la hausse des salaires en France redonne du pouvoir d’achat immobilier aux ménages. De plus, le contexte politique plus stable et l’appétit retrouvé des banques qui se manifeste par la détente des conditions de crédit renforcent cette tendance.
En observant les cycles passés, un rebond des transactions suit généralement une phase de correction des prix et de blocage du marché, comme cela s'est produit en 2023 et en 2024. Cette tendance est particulièrement forte dans les marchés où l’offre de logements est restreinte, notamment dans les grandes villes et les zones périurbaines. À cela s'ajoute la pression démographique et la demande structurelle pour des logements de qualité, stimulée par l’urbanisation croissante.
Avec ces éléments, la reprise des transactions sera probablement plus forte dans les segments des biens résidentiels, notamment pour les primo-accédants et les investisseurs attirés par des opportunités d’acquisition après la baisse des prix. Si 2024 marque la fin de la récession immobilière, 2025 pourrait offrir un terrain fertile pour un rebond marqué.
Après une baisse marquée dans plusieurs grandes agglomérations, notamment Paris et Lyon, les prix immobiliers devraient se stabiliser en 2025, avant de connaître une légère hausse. En effet, la correction des prix amorcée en 2023 a permis d’ajuster les surévaluations précédentes, particulièrement après les pics de 2021-2022.
Historiquement, les phases de baisse des prix sont souvent suivies d’une période de stagnation, avant que les prix ne repartent à la hausse. Cette tendance se confirme avec l'amélioration des conditions d’accès au crédit et le retour progressif de la demande des acheteurs, soutenue par la baisse des taux d’intérêt et une reprise de l’économie.
Cependant, cette hausse des prix sera modérée en 2025, et se concentrera principalement dans les secteurs où la pénurie de logements est la plus marquée, notamment à cause de la faible construction dans le neuf,. Les zones tendues, où l'offre est limitée, seront particulièrement touchées par ce phénomène. Les acheteurs, encouragés par des taux plus bas, profiteront de cette fenêtre d’opportunité avant que les prix ne repartent franchement à la hausse. Cela pourrait contribuer à accélérer les transactions, notamment dans les grandes villes et les zones périurbaines où la demande reste forte.
En conclusion, après une stabilisation en début d’année, une légère augmentation des prix est attendue, bien que modérée, dans un marché en phase de rééquilibrage après plusieurs années de volatilité. Les investisseurs et acheteurs avertis devraient profiter de cette transition avant que le marché ne retrouve une croissance plus marquée.
Depuis plus d'une décennie, les réseaux de mandataires ont bouleversé le paysage de l’immobilier en France. Leur part de marché a significativement augmenté, portée par un modèle flexible, des frais réduits, et une forte digitalisation. En 2023, ces réseaux représentaient déjà 25 % du marché des transactions. Cette tendance s’est accélérée lors des crises immobilières, notamment celle de 2008-2009, où plus de 3 000 agences immobilières ont fait faillite, passant de 32 000 à 29 000 établissements. Fin 2024, on estime qu’elles devraient être moins de 24 000…
Les réseaux de mandataires, moins vulnérables aux crises en raison de coûts fixes réduits, continuent de croître, tandis que les agences traditionnelles peinent à s'adapter. Cette flexibilité permet aux mandataires de mieux résister aux baisses de volume et de capter une clientèle de plus en plus sensibilisée à des services personnalisés et moins onéreux. En 2025, avec une reprise du marché, les réseaux de mandataires devraient encore augmenter leur part de marché, capitalisant sur leur modèle agile et la confiance qu’ils inspirent aux clients, surtout dans les zones urbaines et périurbaines.
Cette croissance des mandataires se fait au détriment des agences traditionnelles, dont beaucoup continuent à fermer sous la pression de la concurrence et des marges réduites. Le phénomène de migration des professionnels depuis un modèle vitré en déclin vers le modèle agile et plus rémunérateur des réseaux pourrait donc s’amplifier, avec un transfert de compétences et d’expérience non négligeable pour les mandataires.
Les mandataires vont donc continuer à gagner du terrain. Etes-vous prêts à accompagner ce mouvement ?
La crise immobilière de 2023 a modifié les priorités des acheteurs, avec des attentes désormais centrées sur trois grands axes : flexibilité financière, efficacité énergétique, et durabilité.
Tout d’abord, la flexibilité financière est devenue un critère central en raison des hausses des taux d’intérêt et du durcissement des conditions d’accès au crédit. Avec des taux passant de 1,3 % à plus de 3 % en 2023, les ménages cherchent des solutions pour maximiser leur budget tout en limitant leur endettement. Cela inclut la recherche de biens mieux optimisés en termes de prix et de potentiel de rentabilité, ce qui a conduit à un réajustement de leurs ambitions d’achat.
Ensuite, l'efficacité énergétique est désormais un impératif. En 2023, 81 % des acheteurs s’inquiètent de la performance énergétique des logements, en particulier dans le contexte des nouvelles normes comme le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les acheteurs privilégient des biens "éco-responsables", capables de réduire les coûts d’énergie et conformes aux nouvelles régulations environnementales. Cela inclut une préférence marquée pour les logements neufs ou rénovés répondant aux normes actuelles, ce qui est souvent perçu comme un investissement à long terme.
Enfin, la durabilité est devenue un élément clé dans les décisions d’achat. Les acheteurs ne cherchent plus uniquement un logement, mais un cadre de vie durable, respectueux de l’environnement, avec une proximité des services et une intégration dans des quartiers plus verts. Les logements dotés d'infrastructures durables ou situés dans des éco-quartiers sont particulièrement attractifs.
Ces nouvelles attentes reflètent une prise de conscience collective sur les enjeux écologiques et économiques, ce qui façonnera le marché immobilier pour les années à venir.
En 2025, la rénovation énergétique occupera une place encore plus centrale dans le marché immobilier, notamment en raison des réglementations en vigueur. La loi « Climat et Résilience » impose aux propriétaires de réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique des logements classés F et G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). À partir de 2025, les logements seront interdits à la location s'ils ne répondent pas à des critères énergétiques plus stricts, et cette obligation s'étendra progressivement aux logements classés E d'ici 2034.
Cette réglementation crée une pression croissante sur les propriétaires, en particulier ceux qui possèdent des biens dits « passoires thermiques ». L’audit énergétique, désormais obligatoire en cas de vente, met en lumière les faiblesses énergétiques des biens et encourage les acheteurs à privilégier les logements rénovés ou à inclure des travaux de rénovation dans leur budget. Par ailleurs, les aides publiques comme MaPrimeRénov' continuent d'inciter les ménages à entreprendre ces rénovations, avec des enveloppes budgétaires renforcées pour 2023 et 2024. Par conséquent, si une partie du parc a déjà fait l’objet de travaux de rénovation, le reste des logements va en souffrir encore plus par comparaison…
Le comportement des acheteurs s'ajuste également face à cette réalité. La performance énergétique est devenue un critère de plus en plus important dans leurs décisions d'achat. Un logement bien isolé et équipé d'énergies renouvelables devient un argument de poids, car il réduit les factures d'énergie et accroît la valeur à long terme. Par conséquent, les biens conformes aux normes DPE les plus strictes seront plus compétitifs sur le marché immobilier, tandis que les passoires énergétiques risquent de voir leur valeur chuter si les travaux nécessaires ne sont pas effectués.
Ainsi, la rénovation énergétique, autrefois perçue comme une option, est désormais une nécessité stratégique pour les propriétaires qui souhaitent préserver la valeur de leur patrimoine et attirer les acheteurs
