La conjoncture du marché immobilier en France a considérablement évolué entre 2023 et 2024, ouvrant de nouvelles perspectives aussi bien pour les primo-accédants que pour les secondo-accédants. Alors que les taux d’intérêt atteignaient des sommets en décembre 2023, le marché était difficile d’accès, et la hausse des prix des dernières années n’arrangeait rien. Cependant, une combinaison de la baisse des prix de l’immobilier et la légère détente des taux en 2024 a changé la donne.
Pour les primo-accédants, l’écart entre mensualité d’achat et loyer s’est réduit, offrant une opportunité plus accessible pour l’acquisition d’un premier bien. Quant aux secondo-accédants, ceux qui étaient coincés dans le lockin-effect – incapables de déménager à cause des conditions de crédit plus onéreuses – voient enfin une sortie de ce blocage grâce à l’amélioration des conditions du marché.
Voyons maintenant comment ces évolutions redéfinissent les opportunités d'accès à la propriété et comment vous les mandataires pouvez profiter de ce petit coup de boost.
La conjoncture actuelle offre une opportunité intéressante pour les primo-accédants en France. Depuis la fin de 2023, on observe une baisse significative des prix immobiliers. Selon diverses sources, cette baisse se situe entre 4% et 5% sur l'année 2023, avec des ajustements plus marqués dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon et Nantes, où la baisse atteint parfois 6% ou plus. Cette correction s'explique en grande partie par la hausse des taux d'intérêt, qui a ralenti le marché immobilier et entraîné une réévaluation des prix de vente.
Cependant, cette baisse des prix s'accompagne d'une légère détente sur les taux d'intérêt des prêts immobiliers, après un pic à la fin de 2023. Cela signifie que pour un couple de primo-accédants, les mensualités pour un achat immobilier peuvent devenir plus abordables, se rapprochant du montant d'un loyer équivalent. Dans le même temps, les loyers ont fortement augmenté au cours des trois dernières années, ce qui réduit encore l'écart entre les mensualités de crédit et les loyers de marché.
Prenons un exemple concret théorique pour illustrer ce phénomène : un bien immobilier qui valait 180 000 euros en décembre 2023. Avec un apport personnel de 20% et un taux d’intérêt de 4,58 % sur 25 ans, la mensualité correspondante pour l’acquisition de ce bien était d’environ 806,95 €. Comparons cela à un loyer mensuel théorique de 600 € pour ce même bien. À ce moment-là, l'écart entre la mensualité d’achat et le loyer était de 206,95 €, ce qui rendait l’achat moins intéressant à première vue.
Cependant, en septembre 2024, la situation évolue : le prix du bien baisse de 5 % pour atteindre 171 000 euros, et le taux d’intérêt diminue à 3,72 % sur 25 ans. Cela fait passer la mensualité à 701,10 €, rendant l’achat plus abordable. Parallèlement, le loyer, qui a augmenté de 5% sur la même période, passe à 630 €. L’écart entre la mensualité et le loyer est désormais de 71,10 €, soit une réduction significative par rapport à la situation de décembre 2023.
Cet exemple montre bien que, malgré un écart initial important entre la mensualité et le loyer, la tendance à la baisse des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt, combinée à la hausse des loyers, réduit progressivement cette différence. Pour de nombreux locataires, la frontière entre payer un loyer élevé et devenir propriétaire devient moins marquée, l’effort nécessaire pour devenir propriétaire n’est plus si important. Ainsi, malgré un contexte économique encore incertain, cette période pourrait être propice à envisager l'achat d'un bien immobilier, surtout pour ceux qui ont la capacité d'apporter un apport personnel suffisant et qui peuvent accéder au crédit immobilier.
Cette dynamique crée une nouvelle voie d'accès à la propriété, où les mandataires immobiliers peuvent jouer un rôle crucial en accompagnant les primo-accédants dans la compréhension des opportunités et des contraintes du marché actuel.
Le lockin-effect est un phénomène bien connu en immobilier, particulièrement marqué en période de fortes variations des taux d'intérêt. Il désigne la situation où des propriétaires, ayant acheté leur bien à des taux très bas (entre 2020 et 2022), se retrouvent "bloqués" dans leur logement. Vendre leur bien et en acheter un autre nécessiterait de contracter un nouveau prêt à des taux beaucoup plus élevés, ce qui entraînerait une augmentation de leurs mensualités ou une réduction significative de leur budget d'acquisition.
Ce phénomène a atteint son apogée en décembre 2023, lorsque les taux d'intérêt étaient les plus élevés depuis plus de 10 ans. À ce moment-là, le marché était particulièrement figé pour les secondo-accédants, car beaucoup ne pouvaient plus se permettre d'acheter un nouveau bien sans voir leurs mensualités s'envoler. De plus, les prix immobiliers, qui ne baissaient pas encore suffisamment, n'offraient pas de contrepoids à cette hausse des taux.
Depuis la fin 2023, comme vu précédemment, deux changements majeurs sont intervenus : les prix immobiliers comme les taux d’intérêt ont significativement baissé. Cette combinaison permet aux secondo-accédants de retrouver un peu de pouvoir d’achat et de revenir sur le marché immobilier.
Prenons un exemple pour illustrer cette amélioration. En décembre 2023, un bien de 300 000 euros avec un taux de 4,5% sur 25 ans générait des mensualités d'environ 1.660 €. En septembre 2024, après une baisse de 5 % des prix et des taux à 3,72%, ces mensualités passent à 1.470 €, une réduction significative qui atténue l’effet de blocage pour les propriétaires.
L'atténuation du lockin-effect signifie que les secondo-accédants ont à nouveau la possibilité de revenir sur le marché immobilier sans subir un impact trop lourd sur leurs mensualités. Cela crée de nouvelles opportunités pour vous qui pouvez accompagner ces clients en les aidant à comprendre les nouvelles conditions et à se repositionner efficacement sur le marché.
