Encore et toujours la question du financement est sous les spotlights. Elle agite le marché immobilier et joue le rôle de baromètre, parfois comme accélérateur, en ce moment plutôt en tant que gros ralentisseur… Mais un acteur peu connu, de profil assez discret par le passé, est apparu. Il s’agit du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La Maison des Mandataires s’est penchée sur le sujet et vous dit tous en 4 questions.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), créé en 2013, est officiellement décrit comme « l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique ».
En termes plus abordables, cela veut dire que le rôle du HCSF est de s'assurer que les banques et les autres établissements financiers en France sont en sécurité et ne prennent pas trop de risques. Il veille à ce que tout fonctionne bien pour que les individus puissent continuer à emprunter de l'argent pour consommer ou investir, et pour que les entreprises puissent trouver les ressources financières à leur développement. C'est un peu comme un grand frère ou une grande sœur qui veille sur ses frères et sœurs plus jeunes pour s'assurer qu'ils ne font pas de bêtises avec leur argent de poche.
Le HCSF est donc chargé de veiller à la stabilité financière en France et de définir la politique qu’il convient de conduire pour limiter les risques.
De plus, le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent.
Le HCSF est composé de huit membres : cinq membres de droit et trois personnalités qualifiées. Parmi les membres de droit, on retrouve : le ministre de l'Économie et des Finances qui préside le conseil ; le gouverneur de la Banque de France ; le vice-président de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ; le président de l'Autorité des marchés financiers (AMF) ; et le président de l'Autorité des normes comptables (ANC).
Ces échanges permettent de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations afin d’éviter tout dérapage incontrôlé.
Nous l’avons compris, la mission du HCSF est de prévenir ce qu’on appelle le « risque systémique », c’est-à-dire un dysfonctionnement du système financier dans son ensemble (ou dans une large partie) conduisant à une dégradation de sa capacité à assurer sa fonction fondamentale de financement de l’économie pour les entreprises et pour les particuliers. Ce risque systémique peut notamment se manifester par des faillites de banques en cascade, ce qui susciterait une panique préjudiciable pour l’ensemble des acteurs économiques.
Pour assurer cette stabilité, le HCSF a adopté cinq objectifs intermédiaires qui guident de façon plus opérationnelle son action, parmi lesquels nous en avons sélectionné 2 qui nous impactent directement dans notre vie quotidienne :
Un exemple concret d’intervention du HCSF dans notre secteur est lorsqu’en décembre 2020, il a annoncé un assouplissement de ses recommandations sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers pour l’année 2021. Quelques mois plus tard, le régulateur a tenu promesse et desserré légèrement la vis. Ainsi, le taux d’endettement maximum est passé de 33% à 35%, alors que la durée de remboursement maximale est désormais plafonnée à 27 ans, contre 25 ans auparavant.
Tout d’abord, depuis le 1er janvier 2022, les recommandations édictées par l'autorité de régulation financière sont devenues obligatoires. Ainsi, ce qui était jusqu’alors un ensemble de recommandations est devenu un cadre contraignant pour l’ensemble des acteurs économiques : les établissements bancaires qui prêtent et les entreprises et les particuliers qui empruntent…
Or, le marché immobilier en France, dans l’ancien et encore plus dans le neuf, est actuellement grippé par la forte baisse de la production du crédit en France.
Le HCSF et ses règles prudentielles reviennent donc sur le devant de la scène même si cette baisse de la production du crédit en France s’explique par plusieurs facteurs pour lesquels le HCSF n’est pas toujours responsable :
Cependant, le HCSF peut intervenir, comme il l’a fait fin 2020, pour assouplir certaines règles qui permettraient de rendre de nouveau solvables une partie des ménages français et ainsi relancer la production de crédit en France, avec la participation volontaire des banques.
Comme nous l’avons vu précédemment, les banques n'ont plus le loisir d'accorder des financements hors de la norme imposée par le HCSF sous peine de sanctions administratives… Sauf dans des proportions là encore définies par le HCSF et à destination d'une clientèle spécifique : les dossiers hors normes peuvent représenter au plus 20% des demandes de prêt et concernent à 80% minimum l'acquisition de la résidence principale dont 30% de primo-accédants.
Il ne s'agit pas de crever le plafond de verre de l'endettement et de la durée de remboursement, mais de permettre aux banques d’accorder des fonds à des projets solides qui ne mettent pas en péril l'équilibre financier des ménages emprunteurs. Les candidats avec des revenus confortables éligibles à cette flexibilité peuvent outrepasser le seuil du taux d'effort dès lors que le reste à vivre est largement suffisant. Ainsi, un jeune actif promis à une brillante carrière, et dont les revenus sont susceptibles d’évoluer à la hausse, pourra éventuellement s’endetter sur 30 ans.
C’est cette règle d’exception à la règle (vous me suivez… ?) qui pourrait être assouplie dans les semaines qui viennent à l’occasion de la prochaine réunion du HCSF en juin : les exceptions pourraient donc être plus nombreuses, ce qui permettrait de rendre de nouveau finançables des ménages qui faisaient face à un carcan trop rigoureux.
Cependant, et ce malgré les pressions actuelles des médias et des politiques, les deux critères principaux du HCSF en matière de crédit immobilier ne semblent pas appelés à évoluer : un taux d’effort (taux d’endettement) maximum de 35% et une durée d’emprunt maximale de 27 ans (en fait 25 ans + 2 ans dans certains cas).
