Vous avez certainement entendu parler du CNR, le Conseil national de refondation lancé en septembre 2022 par le président de la République Emmanuel Macron pour « co-construire la planification écologique et les solutions concrètes sur les grandes transitions à venir ». Le CNR a réuni des représentants de forces politiques, des partenaires sociaux, des élus locaux, des représentants du monde associatif et du monde économique (dont la Maison des Mandataires 😉), sur neuf grandes thématiques : climat & biodiversité, bien vieillir, souveraineté économique, futur du travail, santé, éducation, logement, jeunesse et numérique.
Il y a 2 jours, après 6 mois de concertation et 75 réunions et auditions, le CNR dédié au logement a rendu ses conclusions en présence de la Première ministre Élisabeth Borne, d’Olivier Klein, ministre délégué à la Ville et au Logement et de François Bayrou, Haut-Commissaire au Plan et secrétaire général du CNR.
Le Conseil national de la refondation (CNR) a finalement proposé 14 mesures axées sur trois grandes thématiques :
- Favoriser l'accession à la propriété et à la location.
- Soutenir la production et la rénovation de logements sociaux.
- Relancer la construction et amplifier la rénovation énergétique du parc privé
La Maison des Mandataires a sélectionné 7 mesures principales et vous propose un décryptage :
- Fin du dispositif Pinel : jugé inefficace, le dispositif Pinel s'arrêtera à la fin de l'année 2024. Le gouvernement a pour objectif de mettre l'accent sur le développement du logement locatif intermédiaire en l'ouvrant à davantage de communes et également aux opérations d'acquisition et de rénovation des logements anciens.
[Décryptage LMDM] Un dispositif qui intègre les opérations d'acquisition et de rénovation des logements anciens pourrait entraîner un changement dans la nature des transactions immobilières, surtout pour les biens qui sortent progressivement du marché locatif. Par conséquent, des biens classés F et G pourraient devenir encore plus attractifs pour faire de l’investissement locatif sans que cela passe par une baisse des prix côté vendeur.
- Limitation du Prêt à taux zéro (PTZ) : ce prêt, qui devait s'arrêter fin 2023, est prolongé jusqu'en 2027 mais limité aux logements neufs en collectif dans les zones tendues (les maisons individuelles neuves se trouvent donc exclues), et dans tous les logements (collectifs et individuels) en zone détendue sous condition de rénovation.
[Décryptage LMDM] Comme pour le point précédent, cette mesure pourrait potentiellement réduire la demande de logements neufs dans certaines régions et augmenter la demande de logements à rénover dans d'autres, notamment pour les maisons anciennes.
- Extension de la Garantie Visale : la garantie "Visale", qui permet d'obtenir une caution locative d'Action Logement, sera étendue à plus de 2 millions de personnes d'ici 2027, contre 1 million de bénéficiaires depuis son lancement en 2018.
[Décryptage LMDM] Cette mesure vise uniquement le marché locatif en allégeant la pression sur les locataires (qui n’ont plus besoin de payer la caution « de leur poche ») et en sécurisant les propriétaires. Les effets sur le marché de la transaction peuvent être doubles : d’une part une moins forte pression pour devenir propriétaire, d’autre part une incitation à faire de l’investissement locatif.
- Renforcement du dispositif MaPrimeRénov : le gouvernement prévoit de poursuivre le développement de MaPrimeRénov’, avec un objectif de 200.000 rénovations performantes en 2024 et l'augmentation des points de contact pour le conseil.
[Décryptage LMDM] Dans la même veine que les points n° 1 et 2 ci-dessus, en incitant la rénovation de logements anciens non-performants, le gouvernement va stimuler la demande de biens classés F et G, ce qui pourrait éviter de passer par une baisse drastique des prix pour fluidifier le marché. Notons que si seulement ¼ des projets financés par MaPrimeRénov le sont suite à une acquisition, cela pourrait quand même représenter près de 5% du marché total en 2024.
- Relance de la construction neuve : le gouvernement envisage de faire racheter par la Caisse des Dépôts et Action Logement 47 000 logements neufs afin de débloquer des opérations auprès des promoteurs.
[Décryptage LMDM] Cette mesure, qui vise essentiellement à alléger le stock d’appartements non vendus des promoteurs et à relancer l’activité de construction, a un effet particulier sur le marché immobilier. En effet, cela revient à transférer vers le parc locatif institutionnel 47.000 logements qui étaient destinés à être vendus (principalement) à des particuliers. Par conséquent, c’est 47.000 logements qui disparaissent du marché et qui ne sont plus à vendre. Cela pourrait stimuler la demande sur le marché de l’ancien et permettre de maintenir les prix.
- Développement du bail réel solidaire (BRS) créé en 2014 par la loi ALUR : le gouvernement souhaite renforcer le BRS, en le rendant accessible à davantage de Français, afin de permettre à des personnes aux revenus modestes d'accéder à la propriété
[Décryptage LMDM] Le principe du BRS est de séparer la propriété du bâti (la maison ou l'appartement) de celle du terrain sur lequel il est construit. L'acquéreur achète le bâti mais ne fait que louer le terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS), qui est généralement une structure à but non lucratif. Cet outil permet de réduire considérablement le coût d'acquisition du logement. Cela devrait permettre à plus de personnes avec des revenus modestes d'accéder à la propriété, indépendamment de leur accès au crédit. Cela pourrait donc provoquer une relance de la demande au niveau des primo-accédants qui étaient petit à petit sortis du marché avec l’explosion des taux d’intérêts.
- Mensualisation du taux d'usure : elle sera prolongée jusqu’à la fin de l’année 2023.
[Décryptage LMDM] Pas de révolution, mais la prolongation d’un mécanisme qui permet aux banques de s’ajuster plus rapidement à la réalité des marchés financiers. Certes, cela signifie que les taux vont continuer à augmenter alors qu’ils atteignent déjà les 4% (voir notre baromètre du crédit), mais si le crédit immobilier redevient « rentable » pour les banques, cela pourrait dégripper la production de crédit et fluidifier le marché.
Il est important de noter que ces mesures ont suscité des réactions mitigées de la part des professionnels de l'immobilier qui ont exprimé leur déception face à l'absence de mesures choc. Ils ont déclaré que les mesures étaient non chiffrées, ou pas à la hauteur des enjeux, montrant que le secteur n'a pas été entendu sur la crise du logement neuf, sur les besoins en matière de rénovation énergétique, ni sur la réalité de la crise du marché immobilier vécue par les Français, en particulier les jeunes.
Pourtant, lorsqu’on regarde en détails, on peut aussi y voir des points positifs : des mesures qui accompagnent la rénovation énergétique, qui visent à développer le parc locatif y compris privé, et qui pourraient permettre d’éviter une dégringolade des prix en recentrant la demande et en facilitant l’accès à la propriété.
