La fenêtre de tir à ne pas manquer pour les vendeurs et les acquéreurs, c’est maintenant !

L'année 2025 s'annonce comme celle du grand chamboulement… De profonds changements fiscaux, réglementaires, et économiques vont bouleverser le paysage du marché immobilier, avec de lourdes conséquences tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs. Il est donc important pour vous de pousser vos clients à réaliser leur transaction dès que possible !

Une refonte fiscale aux impacts majeurs

L'immobilier va faire l'objet d'une réforme fiscale en profondeur en 2025. Fini les avantages liés à la durée de détention des biens : un amendement au projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) propose que les propriétaires vendeurs s’acquittent désormais d'une "flat tax" à 33% sur leurs plus-values, sans possibilité d'exonération totale après 22 ans de détention comme c'est le cas actuellement. Cette mesure vise à simplifier le système tout en incitant les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché.

Cerise sur le gâteau, le retour probable de la taxe d'habitation sur les résidences principales viendra alourdir significativement la facture pour les propriétaires occupants. Avec un enjeu budgétaire estimé à 20 milliards d'euros pour l'État, cette réintroduction progressive représentera une charge supplémentaire non négligeable dans le budget mensuel des ménages.

Au final, ces changements fiscaux majeurs vont peser lourdement sur le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs, et sur le « net dans la poche » des vendeurs… il est donc crucial de sortir les biens rapidement avant leur entrée en vigueur.

L'investissement locatif fragilisé

Pour les investisseurs, le contexte s'annonce tout aussi mouvementé. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), très prisé jusqu'ici, va perdre de son attrait. En effet, le PLF 2025 prévoit de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul des plus-values lors de la revente d'un bien LMNP. Cette mesure vise à aligner le traitement fiscal des investissements meublés sur celui des autres types d'investissements immobiliers, réduisant ainsi l'intérêt de ce statut pour les investisseurs.

Par conséquent, toute une catégorie d’acquéreurs potentiels pourrait disparaître, rafraichie par la perspective d’une fiscalité plus importante sur son investissement locatif et d’un rendement net qui continue de décroitre.

Les signaux d'une reprise imminente

Parallèlement à ces bouleversements réglementaires et fiscaux, plusieurs indicateurs laissent présager une remontée prochaine des prix immobiliers dès 2025.

Tout d'abord, les conditions de crédit devraient continuer à progressivement se détendre, et les banques devraient continuer d’assouplir leurs critères d'octroi, permettant à davantage de ménages d'accéder à la propriété. Alors que la demande réelle n’a pas vraiment connu de coup de mou et que le véritable obstacle ces dernières années était l’accès au crédit, ces nouvelles conditions de marché devrait relancer la hausse des prix.

De plus, le marché devrait réussir à s'adapter aux nouvelles normes environnementales, atténuant l'impact de ces contraintes réglementaires. Les biens performants énergétiquement bénéficieront alors d'une prime, tandis que les logements énergivores subiront une décote accrue.

Enfin, la pression démographique, notamment dans les zones tendues, continuera d'exercer des tensions sur l'offre, favorisant une hausse des prix.

Cette combinaison de facteurs laisse présager une reprise du marché dès 2025, rendant l'acquisition immédiate d'autant plus judicieuse avant que les tarifs ne repartent à la hausse.

Le rôle essentiel des conseillers immobiliers

Face à ces bouleversements, votre rôle de professionnel de l'immobilier sera plus que jamais crucial pour guider et accompagner les acquéreurs et les vendeurs dans cette période de transition.

Il vous faudra tout d'abord expliquer clairement les enjeux fiscaux et réglementaires à vos clients, afin qu'ils prennent pleinement conscience des conséquences de ces changements sur leur projet. Décryptage des nouvelles règles sur les plus-values, impact de la taxe d'habitation, évolution du statut LMNP... Autant de sujets complexes qu'il faudra vulgariser pour permettre à vos clients de se projeter sereinement.

Vous aurez également un rôle essentiel pour les aider à optimiser leurs montages financiers face à ces nouvelles contraintes. Que ce soit pour l'apport nécessaire, le choix du crédit ou l'intégration des futures charges, votre expertise sera déterminante pour sécuriser leurs acquisitions.

Enfin, vous devrez les accompagner dans une prise de décision rapide mais réfléchie. Car avec la fenêtre d'opportunité qui se referme, tout décalage dans le temps pourrait s’avérer très couteux pour tout le monde… Il va falloir savoir saisir le bon moment pour concrétiser un projet !