Le marché immobilier français à l'horizon 2028 : vers une nouvelle ère

Le marché immobilier, miroir des évolutions sociétales, économiques et technologiques, est en pleine transformation. En modifiant les grands équilibres entre les différentes parties prenantes (professionnels de l’immobilier, banques, particuliers vendeurs et acheteurs, administrations locales et nationales), la crise actuelle va certainement accélérer nombre de mutations en cours et modifier en profondeur le paysage immobilier tel que nous le connaissons aujourd’hui et votre rôle en tant que conseiller immobilier. Pour cela, la Maison des Mandataires s’est prêtée à un petit jeu de prospective en imaginant le monde de demain à horizon 2028 (avec l’aide de ChatGPT bien sûr 😉).

1. Urbanisation et densification

À l'horizon 2028, l'urbanisation et la densification des villes françaises prendront une tournure inédite, poussées notamment par des impératifs écologiques comme la limitation de l'artificialisation des sols. Nous pourrions faire face à une urbanisation verticale, mêlant bâtiments élevés, espaces verts et solutions durables. Cette densification repense l'urbanisme, favorisant la mixité des fonctions, renforçant la cohésion sociale et favorisant le développement de nouveaux « produits » immobiliers.

• Les "Méga-structures vertes" : Face à la nécessité de densifier tout en préservant des espaces verts, les villes pourraient voir émerger des "méga-structures" : des bâtiments multifonctionnels combinant habitats, bureaux, commerces et espaces agricoles verticaux. Ces structures seraient conçues pour maximiser l'utilisation de l'espace tout en offrant des zones de respiration et de biodiversité.
• Les "Rues Oasis" : Pour lutter contre les îlots de chaleur et améliorer la qualité de vie, certaines rues pourraient être transformées en "oasis". Ces rues, dédiées aux piétons et aux cyclistes, seraient bordées d'arbres, de jardins partagés et de points d'eau, créant ainsi des microclimats agréables et mieux protégés du réchauffement climatique.
• Habitats modulables et évolutifs : L'espace devenant une denrée rare, l'habitat de demain pourrait être conçu pour être modulable. Des appartements "évolutifs" pourraient voir le jour, permettant aux résidents d'agrandir ou de réduire leur espace de vie selon leurs besoins, grâce à des cloisons amovibles, des modules préfabriqués ou des annexes qui viennent se « clipser » au bâti existant.
• Toits exploités : Les toits des bâtiments, souvent sous-exploités, pourraient devenir de véritables espaces de vie. Jardins suspendus, fermes urbaines, terrasses partagées ou encore mini-éoliennes pourraient y être installés, transformant ces espaces en zones productives ou de détente, au bénéfice de tous.
• Transports verticaux : La densification pourrait également repenser la mobilité. Avec l'essor des bâtiments plus hauts, les transports verticaux, comme les ascenseurs extérieurs rapides ou les drones-taxis, pourraient devenir courants, facilitant les déplacements verticaux au sein de la ville.
• Espaces souterrains : L'exploitation des espaces souterrains pourrait être une réponse à la densification. Parkings, entrepôts, voire certains habitats ou espaces commerciaux pourraient être déplacés sous terre, libérant ainsi de l'espace en surface.
• Fusion nature-technologie : La technologie pourrait être mise au service de la nature. Imaginez des arbres "connectés" capables de capter la pollution et de la transformer en énergie, ou des façades d'immeubles recouvertes de micro-algues produisant de l'oxygène et diffusant de l’humidité en période de forte chaleur.

L'urbanisation et la densification de 2028 ne se limiteront pas à construire davantage. Elles repenseront la ville dans sa globalité, la rendant plus verte, plus adaptative et plus innovante, pour répondre aux défis de demain ainsi qu’aux nouveaux besoins.

2. Évolution des modes de propriété

L'accès à la propriété, un rêve pour beaucoup, devient de plus en plus complexe face à la sous-production de logements et à la compression du pouvoir d'achat immobilier due aux chocs macro-économiques externes. Pourtant, des solutions innovantes, parfois inspirées de pratiques internationales ou adaptées de solutions existantes, pourraient gagner en popularité et redéfinir la notion de propriété ou le concept d’habitat.

• Le bail réel solidaire (BRS) : Déjà en place en France, le BRS permet à des organismes publics ou privés de détenir le foncier, tandis que l'acquéreur ne paie que pour le bâti. Cela réduit considérablement le coût d'acquisition, facilitant l'accès à la propriété pour les ménages modestes.
• Le logement évolutif : Pour répondre à la fluctuation des besoins au cours de la vie, des logements pourraient être conçus pour évoluer. Un jeune couple pourrait ainsi acheter un T2, puis acheter progressivement des modules supplémentaires (une chambre supplémentaire dans l’appartement voisin par exemple) pour agrandir son espace à mesure que la famille s'agrandit.
• La location-accession : Ce modèle, qui combine location et accession à la propriété, permet à un locataire de se porter acquéreur du bien qu'il loue après une période définie. Une partie des loyers versés est alors déduite du prix de vente, comme s’il s’agissait du paiement d’un acompte.
• Les habitats partagés : Face à la hausse des prix, partager un bien devient une solution. Au-delà de la colocation, des espaces communs (cuisine, salon) pourraient être mutualisés, tandis que chaque résident disposerait de son espace privé.

L'évolution des modes de propriété s'inscrit dans une démarche de flexibilité et d'adaptabilité. Face aux défis du marché immobilier français, ces solutions innovantes offrent des alternatives pour repenser l'accès à la propriété et répondre aux besoins changeants des citoyens.

3. Technologies disruptives

L'avènement des nouvelles technologies bouleverse le paysage immobilier, offrant des opportunités inédites tout en posant de nouveaux défis, notamment pour les conseillers immobiliers.

• Maquettes virtuelles : Chaque bien pourra être représenté par une maquette numérique, offrant une vision précise et adaptable de l'espace. Pour les conseillers immobiliers, cela signifie une meilleure visualisation des biens, facilitant la mise en valeur et la commercialisation, et une meilleure projection de la part du client acheteur.
• Intégration d’outils architecturaux et de chiffrages travaux : sur la base de chaque maquette virtuelle, il deviendra aisé pour le vendeur de projeter les travaux d’adaptation qu’il souhaite réaliser et de les faire chiffrer en temps réel pour les intégrer dans son offre de prix. Les travaux de rénovation ne seront plus une zone obscure du projet de l’acquéreur mais deviendront un sujet de conversation ouvert et transparent.
• Visites en réalité augmentée VAR : La technologie VAR permettra aux clients de visualiser un bien à distance, intégrant des éléments virtuels pour une immersion totale. Vous pourrez ainsi organiser des visites virtuelles, réduisant le nombre de déplacements et touchant un public plus large. Il deviendra alors courant de vendre un logement sans jamais avoir organisé de visite physique.
• Intelligence artificielle et big data: L'IA, couplée à l'analyse des données, transformera la manière dont les conseillers immobiliers comprennent les besoins des clients, anticipent les tendances du marché et optimisent leur stratégie. Ces outils prédictifs permettront d'analyser les tendances du marché en temps réel, et avec une plus grande précision, afin d'offrir de meilleurs conseils et de mieux personnaliser l'approche en fonction des attentes des clients. La maîtrise de ces technologies deviendra essentielle pour tout mandataire souhaitant rester compétitif.
• Monnaies immobilières (tokenisation) : Avec l'essor des cryptomonnaies, les "monnaies immobilières" pourraient voir le jour. Adossées à la valeur de biens immobiliers, elles pourraient être échangées, vendues ou utilisées comme garantie. Pour vous mandataires, cela signifie une nouvelle forme de transaction, nécessitant une compréhension approfondie de la blockchain et des cryptomonnaies.

Les technologies disruptives participent à redéfinir le rôle du conseiller immobilier. Loin de le rendre obsolète, elles lui offrent de nouveaux outils pour se démarquer, optimiser son travail et répondre aux attentes changeantes des clients. Elles lui permettent également de développer ses compétences en le libérant de tâches à faible valeur ajoutée qui peuvent être automatisées, et en lui apportant une meilleure connaissance de son secteur par une information géolocalisée précise et fiable. Le conseiller immobilier de 2028 sera ainsi un professionnel polyvalent, à la fois conseiller, expert technologique et stratège.

En somme, le marché immobilier de 2028 conjugue innovations technologiques, évolutions sociétales et enjeux environnementaux. Les professionnels du secteur, au cœur de ces transformations, sont appelés à jouer un rôle prépondérant dans la définition du futur paysage immobilier français.