L’année 2023 s’achève, et pour tous les professionnels de l’immobilier, elle restera à coup sûr comme une « annus horribilis », impactée par la baisse du pouvoir d’achat des Français qui ont subi l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, par la flambée des coûts de construction, par les nouvelles normes énergétiques ou par le durcissement des conditions d’accès au crédit. Selon les notaires de France, « entre 850 000 et 890 000 transactions » seulement devraient être réalisées cette année, contre 1,13 million en 2022. Alors que le chapitre de l’année 2024 va bientôt commencer à s’écrire, la Maison des Mandataires vous donne ses 5 éléments clés à suivre tout au long de cette nouvelle année.
L’inflation est revenue à 3,5% et devrait redescendre sous les 2% d’ici 2025, selon la Banque de France. Ainsi, depuis octobre 2023, on observe la stabilisation des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE), et ceux-ci ne devraient plus monter. La BDF parle de « plateau » des taux directeurs et laisse même présager une baisse potentielle dès 2024. Les taux longs à 10 ans auxquels empruntent l’Etat ont d’ailleurs beaucoup baissé ces dernières semaines et viennent confirmer cette prédiction (voir notre article sur le sujet). Une légère baisse des taux d'intérêt est donc envisageable dès le deuxième semestre 2024.
Quel impact pour vous et le marché immobilier ? D’abord, c’est un bol d’air après l’asphyxie subie en 2023. Le taux d’usure ne va plus être la star du moment et va retourner dans le relatif anonymat qu’il n’aurait jamais dû quitter. Les Français vont de nouveau être finançables. Certes, ce ne sera plus les « belles années » avec des taux d’intérêt entre 1 et 2% mais au moins le marché ne sera plus complètement bloqué. Une nette amélioration de l'accessibilité au crédit pour les acheteurs devrait stimuler et fluidifier significativement le marché immobilier et déboucher sur une croissance du nombre de transactions.
Par conséquent, si le marché du crédit repart et que les Français retrouvent du pouvoir d’achat immobilier, la tendance à la baisse des prix immobiliers observée récemment va-t-elle se poursuivre en 2024 ? Avec la baisse tant espérée des taux d'intérêt et une économie stabilisée avec une croissance proche de 1% et un taux de chômage contenu sous la barre des 8%, le marché pourrait retrouver un certain équilibre, influençant ainsi les prix. De plus, le marché du neuf est à l’arrêt, ce qui signifie moins de production de logements, et probablement un report d’une partie de cette clientèle vers l’ancien.
Vous savez que la baisse récente des prix est le fruit d’une demande « non finançable » et pas le signe d’une absence de demande. L’explosion de la demande locative et des loyers démontre bien que la demande de logements est toujours forte en France. La combinaison de l’ensemble de ces facteurs devrait donc « soutenir » les prix, ce qui signifie, selon les types de biens et les secteurs géographiques : « ralentir la baisse » ou « stabiliser »… Nous n’avons pas de boule de cristal en la matière et il va falloir rester vigilant !
La rénovation énergétique reste un enjeu majeur à l’échelle du pays, avec un impact fort sur le marché immobilier. Avec l'augmentation de la sensibilisation aux questions environnementales et les incitations gouvernementales, 2024 pourrait voir une forte accélération des projets de rénovation. L’année qui vient de s’écouler a déjà permis d’identifier quelques tendances qui pourraient s’enraciner durablement : le Conseil supérieur du notariat a noté une forte augmentation de la part des ventes de logements les plus énergivores qui représentent dorénavant près de 20% des ventes, une augmentation de 8 points en deux ans. Cette tendance s’observe dans tous les départements mais avec une part plus importante dans les zones enregistrant déjà une forte part de ventes de logements d’étiquettes F et G, et concernent davantage les maisons que les appartements.
Il est évident que le renforcement progressif des obligations réglementaires dans les années à venir ne va pas inverser la tendance et va même l’accentuer. En parallèle, les prix de ces passoires subissent des décotes importantes par rapport aux autres produits. Il n’y a donc qu’un petit pas à franchir pour déclarer que cette « niche » n’en est plus une, qu’il s’agit bien d’un segment de marché à part entière avec une clientèle cible qui s’élargit : les investisseurs opportunistes, les ménages à la recherche d’un bien pas cher en vue de faire beaucoup de travaux, les bricoleurs, etc. Ainsi, une stratégie de sourcing de biens centrée sur ce nouveau segment de marché, et le développement des compétences adéquates, peuvent avoir du sens dans le cadre de cette tendance long terme.
En matière de fiscalité pour le secteur du logement, l’année 2023 a été marquée par le désintérêt évident et manifeste des pouvoirs publics pour la cause du logement, exception faite en ce qui concerne la rénovation énergétique. Ainsi, le Prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu'en 2027 mais recentré pour limiter l’artificialisation des sols et exclure les chauffages fonctionnant aux énergies fossiles, l’Éco-PTZ est également prolongé jusqu'en 2027 et simplifié et renforcé, ainsi que MaPrimeRénov’ Copropriétés. En revanche, le Pinel disparaît et n’est pas remplacé (pour le moment).
Qu’est-ce que cela veut dire ? Qu’il ne faut pas compter sur l’Etat pour avoir une politique fiscale en faveur du logement. Mais au moins, les règles du jeu sont claires !
Tout au long de l’année qui vient de s’écouler, on a beaucoup parlé d’Intelligence Artificielle (IA). Certains diraient même que c’était le mot de l’année… et à la Maison des Mandataires, nous sommes plutôt d’accord avec ce point de vue. Alors quoi de neuf en 2024 ? Nous pensons que cette nouvelle année va être l’occasion d’une adoption massive de nombreux outils IA par la plupart d’entre vous. Après le round d’observation, c’est le moment où il va devenir totalement naturel pour vous les mandataires immobiliers d’intégrer l’IA dans vos pratiques quotidiennes grâce à une variété d'outils et de solutions innovantes. Voici quelques cas d'usage précis de l'IA dans le secteur immobilier qui pourraient se généraliser en 2024 :
En résumé, l'intégration de l'IA dans le secteur immobilier en 2024 ne va pas se limiter pas à la simplification des tâches courantes ; elle représente une transformation profonde des méthodes de travail, améliorant l'efficacité, la personnalisation du service client, et ouvrant la voie à de nouvelles opportunités commerciales et technologiques.
