Depuis le 21 février 2022 et l’entrée des forces armées russes en Ukraine, l’Europe vit au rythme des (mauvaises) nouvelles de l’Est. La guerre est là, à seulement quelques milliers de km de la France. Très vite la communauté internationale a choisi de mettre en place un train de sanctions économiques inédit à l’encontre de la Russie : restrictions de circulation pour les biens et les personnes, fermeture de pans entiers de l'économie, etc.
Quels impacts sur le marché immobilier en France ? Les mandataires, comme les vendeurs ou acheteurs, se posent légitimement cette question alors même que chacun comprend que le conflit risque de s’enliser et donc de durer plusieurs mois. Eléments de réponses dans cet article.
C’est une des conséquences les plus certaines : le prix des matières premières va fortement augmenter dans les prochaines semaines. Ce phénomène est d’autant plus préoccupant qu’il intervient à un moment où la crise de la covid-19 avait déjà eu un effet inflationniste sur ce segment. Les coûts de construction pour les logements neufs vont donc croitre. L’acier, fortement utilisé, sera l’un des matériaux les plus affectés car la Russie en est le principal exportateur en Europe. De même, les éléments de revêtement nécessitant beaucoup d’énergie pour être produits vont voir leurs tarifs exploser. C’est le cas du carrelage dont le prix avait déjà augmenté de 20% entre 2020 et 2021. La facture énergétique va également fragiliser les ménages du parc ancien et il n’est pas exclu qu’on observe une hausse des impayés. L’Etat essaye de compenser les pertes de pourvoir d’achat mais nous savons déjà que certaines populations ne seront pas totalement indemnisées. Bien contenus pendant la crise de la covid-19 grâce au « Quoi qu’il en coûte », les impayés pourraient cette fois se multiplier…
C’est la grande inconnue de la crise ukrainienne. Les taux vont-ils remonter plus vite que prévu ou moins vite que prévu ? En effet, la plupart des banques centrales ont annoncé en 2021 leur volonté de revenir à des taux d’intérêt plus normaux. Pour la France, cette remontée était déjà perceptible en janvier 2022 avec une augmentation des crédits immobiliers de 0,1% en moyenne. La guerre change-t-elle la donne ?
Certes, l’inflation va être plus forte que prévu et nous savons que les banquiers centraux ont tendance à augmenter leurs taux pour réduire cette inflation. Certes, également, nous savons que les banques de crédit risquent d’être plus frileuses avec le contexte et donc de relever encore un peu les taux. Mais, dans le même temps, on imagine mal la banque centrale européenne en finir avec les taux bas alors même qu’une crise économique se profile. Le PIB européen devrait se contracter de 0,5% en raison du conflit ukrainien et nous pensons donc que la guerre aura plutôt pour conséquence de retarder la hausse des taux d’intérêts en France. De ce point de vue, c’est une bonne chose pour notre secteur d’activité.
Depuis le début du conflit, les bourses européennes sont à la peine. C’est le cas du CAC 40 qui a perdu pas moins de 14% en moins d’un mois alors que l’indice était à son plus haut historique en début d’année 2022. C’est donc environ 200 milliards d’euros d’épargne qui a été détruite au cours de la période.
Dans ce contexte, la pierre apparait donc plus que jamais comme la valeur refuge de référence. Dans une période d’incertitude, les Français pourraient être tentés d’investir le surplus d’épargne accumulé en 2020 et 2021 dans l’immobilier. Utilisez cet argument pour convaincre des acheteurs hésitants.
Selon l'agence immobilière spécialisée dans les biens de luxe Barnes, la crise en Ukraine ne devrait que faiblement pénaliser le marché français. En effet, indique-t-elle, les années 90, époque à laquelle des milliardaires russes achetaient, à des prix records, des biens d'exception dans le " triangle d'or " parisien et les stations huppées telles qu'Antibes, Courchevel et Megève est révolue.
Depuis l'annexion de la Crimée en 2014 et les premières sanctions contre certains oligarques, les acheteurs russes sont beaucoup moins présents. Ils ont même complètement disparu avec la pandémie de la covid-19. Ils ont laissé la place aux Français de retour de l'étranger, aux Libanais et, depuis que les frontières sont de nouveau ouvertes, aux Européens (Allemands, Belges et Suisses) et aux Américains du Nord.
« La clientèle russe pèse aujourd'hui moins de 0,5 % de nos transactions, soit 7 à 8 transactions par an dans le segment des biens au-delà de 5 millions d'euros. Ce recul de cette clientèle ces dernières années a été si fort que nous avons aujourd'hui plus de vendeurs que d'acheteurs russes en France » explique le président de Barnes aux journalistes de Capital.fr.
Bien sûr, le risque d’une hausse de l’attentisme des vendeurs et des acheteurs n’est pas à exclure. Quand on n’y voit pas clair, on peut choisir d’attendre avant de prendre des décisions. Ce serait un problème pour notre secteur si cette voie était largement suivie entrainant une forte baisse du nombre de transactions.
Préparez-vous en tant que mandataire à répondre à cette inquiétude. Faites un travail de pédagogie pour démontrer à vos clients et à vos prospects que la guerre n’a pas pour le moment de conséquences fortes sur le marché immobilier français. Expliquez encore et toujours aux vendeurs et aux acheteurs que la hausse des taux à moyen-terme ne fait aucun doute et que tout retard dans les prises de décisions se traduira par une dégradation des conditions de crédits et donc de marché. Les vendeurs obtiendront des offres plus faibles et les acheteurs auront plus de mal à se faire financer.
