Les 5 mesures qui vont impacter le marché locatif en 2023

Alors qu’il y a 15 ans, Nicolas Sarkozy rêvait d’une France de propriétaires, le taux de locataires n’a jamais été aussi élevé qu’aujourd’hui et atteint 40%. De plus, en pleine spirale inflationniste qui mine le pouvoir d’achat des Français, une étude de Seloger annonce que le « pouvoir locatif » c'est-à-dire le nombre de m² que peut louer un foyer de deux personnes disposant d'un revenu médian, est au plus haut : 77 m² en 2022, soit 9m² de plus par rapport à 2014. Ces 2 indicateurs servent à rappeler que l’investissement locatif reste un segment important et dynamique de notre marché immobilier. Cependant, il faut rester vigilant car ce marché est très impacté par la réglementation qui évolue constamment. La Maison des Mandataires fait le point sur ce qui nous attend en 2023.

Encadrement des loyers et plafonnement de l’augmentation des loyers pèsent sur le rendement locatif

Tout d’abord, alors que l’expérimentation sur l’encadrement des loyers mise en place par la loi ELAN devait s’achever en novembre 2023, celle-ci est prolongée de 3 ans jusqu’en 2026.

De plus, on vous rappelle que depuis la loi du 16 août 2022 et l’adoption du « bouclier loyer », la hausse des loyers est plafonnée à 3,5% maximum, et ce jusqu’au 30 juin 2023. Normalement, la hausse des loyers devrait suivre l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l'Insee, dont l’une des principales composantes est l’indice des prix à la consommation (taux d’inflation), et on sait déjà que ce dernier devrait s’afficher à plus de 6% pour 2022. Un manque à gagner pour les propriétaires et un joli coup de pouce pour les locataires…

L’effet combiné de ces 2 mesures pèse sur le rendement locatif de l’immobilier, mais plus particulièrement dans les zones tendues, alors que les prix n’affichent pas encore de baisse généralisée.

En matière de fiscalité locale, le racket des propriétaires continue

Après une hausse record de la taxe foncière en 2022 de 4,7% en moyenne dans les 200 plus grandes villes de France (d’après l’UNPI), celle-ci devrait continuer à augmenter dans les mêmes proportions en 2023 puisque le projet de loi de finances 2023 présenté par Bercy prévoit une augmentation de 7 % des bases locatives. Précisons quand même que la majorité devrait porter un amendement pour plafonner l'augmentation à 3,5 %, soit quasiment le même niveau que cette année, et équivalent au plafonnement des loyers sur l’année vu plus haut.

Bien qu’une partie de ces hausses successives soit directement liée à l’inflation, elles résultent également de choix politiques locaux et certaines communes comme Poissy (+23,9%), Mantes-la-Jolie (+22,2%) et Martigues (+19%) se distinguent particulièrement.

A contrario, au niveau de la taxe d’habitation, la pression fiscale continue de diminuer puisqu’en 2023, plus aucun foyer ne la paiera sur sa résidence principale.

Le Pinel « maxi » est prolongé de 3 mois

Bonne nouvelle dans le neuf : les réductions d’impôt maximum offertes par le dispositif Pinel sont reconduites pour 3 mois, soit jusqu’au 1^er avril 2023. La grille de réduction d’impôts reste donc de 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans de location et 21% pour 12 ans de location. Pour tout acte notarié signé à compter du 1^er avril 2023, la grille est réduite et s’établit comme suit : 10,5% / 15 % / 17,5%. Toujours intéressant mais quand même moins avantageux…

Enfin, pas d’inquiétude puisque le Pinel « Plus » prend le relais du Pinel en 2023 avec les mêmes taux de réduction d’impôts, mais avec des critères d’exigence plus drastiques sur le confort des logements et leur impact environnemental.

Vers une meilleure protection des propriétaires-bailleurs ?

Le 2 décembre, la proposition de loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, dite proposition de loi « anti-squats », a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale. Cette nouvelle loi renforce les sanctions contre les squatteurs qui encourent désormais trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Cependant, ces sanctions restent théoriques puisque dans la majorité des cas, les squatteurs sont dans une situation de précarité et ne sont donc pas solvables.

Autre volet de la loi, plus concret et pragmatique cette fois : un propriétaire peut désormais résilier de manière unilatérale le bail d’un locataire en cas de loyers impayés, sans engager d’action en justice, et ainsi obtenir plus rapidement son expulsion.

Cette loi va donc permettre de rééquilibrer (un peu) la relation entre bailleur et locataire, et peut-être en encourager certains à se lancer dans l’investissement locatif s’ils se sentent moins défavorisés.

Un choc réglementaire qui provoque un afflux de biens et des opportunités d’investissement

On vous parle déjà depuis plusieurs mois des conséquences de la loi Climat et résilience, et à partir du 1^er janvier 2023, une nouvelle étape sera franchie : l’interdiction de la mise en location pour les logements classés G qui présentent une consommation supérieure à 450 KWH/m². Pour les propriétaires-bailleurs qui n’ont pas anticipé, un vrai dilemme se présente : investir pour continuer à générer du rendement ou acter une légère baisse de valeur de son patrimoine en vendant un bien « décoté » (même s’il y a quand même probablement une plus-value latente). Bien que l’espoir soit de vendre à un propriétaire-occupant qui aura une approche légèrement différente de la décote liée à un logement classé G, les acquéreurs potentiels qui se positionneront sur ce créneau bénéficieront d’une plus grande marge de négociation. Il y aura probablement de bonnes affaires à faire, et rapides en plus, car un propriétaire vendeur n’a aucune raison de s’accrocher à un logement vide qui n’est plus « commercialisable ».