Et oui, vous le savez tous la production de crédits dégringole. D'après la Banque de France, le nombre de crédits accordés a chuté de plus de 50% de mai à juillet par rapport à 2022 !! Est-ce parce qu’il y a moins d’acheteurs ? Que nenni, la demande de logements est toujours aussi forte et la crise du logement en France n’a pas disparu. Il paraît que les conditions de crédit se sont « durcies »… Mais qu’est-ce que cela signifie ? La Maison des Mandataires décrypte pour vous.
Concentrons-nous d’abord sur les acteurs de ce marché du financement et sur leur niveau d’intervention car la complexité du sujet vient en partie de là.
La macroéconomie : les fluctuations économiques, telles que l'inflation ou la récession, peuvent influencer les décisions des banques centrales qui régulent les marchés du financement, et par conséquent les établissements bancaires. En période d'inflation, les taux d'intérêt peuvent augmenter pour contrôler l'économie. De plus, en période de récession économique, les banques peuvent craindre une augmentation des défauts de paiement, ce qui les incite à être plus prudentes dans l'octroi de crédits.
Les régulateurs du marché en Europe et en France : la Banque Centrale Européenne (BCE) joue un rôle crucial dans la régulation du secteur bancaire dans la zone Euro, et donc en France. En modifiant les taux « directeurs » (donc le « coût » de l’argent), elle influence directement les taux d'intérêt des crédits des banques commerciales. De plus, avec la Banque de France et le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF – voir notre article du 17/05/2023), elle peut émettre des recommandations aux banques sur leurs pratiques de prêt, notamment en période d'incertitude économique. D’ailleurs, le HCSF a officiellement pour mission de surveiller le système financier dans son ensemble. Il peut émettre des directives visant à renforcer la stabilité financière. Par exemple, en période de bulle immobilière, le HCSF pourrait recommander aux banques de durcir leurs conditions de crédit pour éviter une crise.
Les établissements bancaires : chaque banque a sa propre stratégie et sa propre analyse des risques. Si une banque estime que le marché immobilier est surévalué ou si elle anticipe une future crise économique, elle peut décider de durcir ses conditions de crédit pour protéger son bilan. De plus, les banques peuvent également ajuster leurs conditions en fonction de leur propre situation financière. Par exemple, une banque qui a subi de lourdes pertes lors d'une précédente crise peut décider d'adopter une approche plus conservatrice à l'avenir. Enfin, les banques ont la possibilité, dans une certaine mesure, de s’affranchir de certaines règles et d’octroyer des crédits à des emprunteurs même s’ils ne respectent pas strictement tous les critères, mais cela dépend de sa stratégie propre.
L’emprunteur : son profil et son historique influencent énormément les conditions de prêt qui vont lui être proposées par l’établissement bancaire. Sa situation professionnelle (conditions d’emploi), son niveau d’endettement en cours, l’état de sa trésorerie et sa situation familiale sont autant d’éléments qui vont être décortiqués par les banques pendant le process de demande de crédit.
Les « conditions de crédit » font référence aux différents paramètres qui vont être analysés par les établissements bancaires afin d’accorder ou de refuser un emprunt à un particulier. Cela comprend des éléments propres au demandeur, comme son niveau d’endettement, et des éléments sur lesquels la banque a une capacité d’agir comme la détermination du taux d’intérêt du crédit immobilier. On vous explique dans le détail.
Taux d'endettement maximum : c'est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer la capacité d'un emprunteur à rembourser son prêt sur la durée. Il a été fixé à 35% par le HCSF mais les banque prennent généralement une marge de manœuvre et appliquent bien souvent un taux d’endettement maximum de 33%. Cela signifie que les mensualités de remboursement du crédit ne doivent pas dépasser 33% des revenus nets mensuels de l'emprunteur. Ce chiffre peut varier selon les établissements et la situation de l'emprunteur, et même exceptionnellement dépasser les 35%.
Impact : si un emprunteur dépasse le taux d'endettement maximum recommandé, cela peut être un signe d'alerte pour la banque, indiquant que l'emprunteur pourrait avoir des difficultés à rembourser le prêt. En période de durcissement des conditions de crédit, les banques peuvent être particulièrement strictes concernant ce taux, refusant les dossiers qui s'en approchent trop ou le dépassent, même si d'autres aspects du dossier sont solides.
Taux d'intérêt : il s'agit du coût du crédit pour l'emprunteur. Il reflète à la fois le coût de l’argent sur les marchés financiers (déterminés notamment par les taux « directeurs de la BCE), l’évaluation par la banque du risque emprunteur (la capacité de l’emprunteur à payer ses mensualités) et la politique interne de la banque en termes de marge pratiquée sur le crédit immobilier. Dans tous les cas, une hausse des taux d'intérêt peut rendre le crédit plus coûteux, réduisant ainsi la capacité d'emprunt des demandeurs en termes de volume emprunté, c’est ce qu’on appelle « la baisse du pouvoir d’achat immobilier ».
Impact : tout d’abord, un taux d'intérêt plus (trop) élevé peut dissuader certains emprunteurs potentiels qui renoncent alors à leur opération immobilière car ils estiment que le coût global devient prohibitif (reflété par le fameux TAEG). D’autre part, l’effet mécanique de la combinaison du taux d’intérêt (qui augmente) et du taux d’endettement maximum (qui ne change pas) entraîne une baisse de la capacité d’emprunt des acheteurs, ce qui peut les amener à renoncer à leur projet car il devient inaccessible. C’est aussi un moyen pour une banque de dire poliment « Non » à un emprunteur potentiel : elle lui propose un taux d’intérêt beaucoup trop élevé (dans la limite du taux d’usure) afin de le décourager.
Durée du prêt : c'est la période pendant laquelle l'emprunteur remboursera le prêt. Il est actuellement limité à 25 ans par le HCSF même si les banques peuvent y déroger et aller jusqu’à 30 ans. Une durée plus courte signifie des mensualités plus élevées.
Impact : une durée de prêt plus courte peut rendre les mensualités moins abordables pour certains emprunteurs, et même faire dépasser le taux d’endettement maximum, ce qui peut entraîner un refus de la demande, ou un accord sur un montant d’emprunt plus faible.
Apport personnel : il s'agit de la somme que l'emprunteur doit fournir de sa propre poche lors de l'achat d'un bien immobilier. Un apport plus élevé peut être exigé en période de durcissement des conditions de crédit.
Impact : un apport personnel plus élevé peut exclure les emprunteurs qui n'ont pas suffisamment d'économies, réduisant ainsi le nombre de demandes acceptées. Encore une fois, c’est également un moyen de décourager certains acheteurs d’aller au bout de leur projet.
Évaluation de la solvabilité : les banques évaluent la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt en examinant ses revenus, ses dépenses, ses dettes existantes et son historique de crédit qui sont passés au peigne fin.
Impact : en situation de ralentissement économique, une évaluation plus rigoureuse des dossiers de crédit par les prêteurs peut entraîner le rejet de demandes de crédit de la part d'emprunteurs jugés trop risqués.
En somme, le durcissement des conditions de crédit est le résultat d'une combinaison complexe de facteurs macroéconomiques, réglementaires et internes. Pour les emprunteurs, il est essentiel de comprendre ces dynamiques pour être efficace dans sa recherche de financement. Pour vous conseillers immobiliers, une compréhension approfondie de ces facteurs peut aider à anticiper les tendances du marché et à conseiller efficacement vos clients. Il est donc indispensable de se faire accompagner par un courtier professionnel qui saura vous aider à naviguer au sein de cet environnement complexe et en évolution constante. Si vous souhaitez contacter un mandataire en courtage de notre partenaire Oleen dans votre secteur, n’hésitez pas à envoyer un email à hello@oleen.fr (en précisant bien votre secteur géographique).
