⚔️ Les géants de l’immobilier : la bataille mondiale pour la taille et l’influence

Septembre 2025 : l’annonce a fait l’effet d’une bombe dans le monde de l’immobilier. Compass, géant américain de la tech appliquée au courtage, s’apprête à avaler Anywhere Real Estate (propriétaire de Century 21, Coldwell Banker, Corcoran, Sotheby’s International Realty…). Résultat : un mastodonte fort de près de 340.000 agents va naître d’ici 2026. Jamais l’intermédiation immobilière n’avait connu une telle concentration.

Cette opération est le reflet d’une tendance globale : la course à la taille. Partout dans le monde, les réseaux immobiliers rivalisent pour attirer toujours plus d’agents, franchisés, mandataires et conseillers. Derrière cette course aux chiffres, une stratégie : sécuriser des parts de marché, s’internationaliser, diffuser leurs modèles et leurs bonnes pratiques.

Plongeons dans ce grand jeu mondial pour comprendre qui sont les géants de l’immobilier résidentiel, ce qui les anime, et ce que cela signifie pour les conseillers immobiliers en France et en Europe.

1. Les géants mondiaux de l’immobilier résidentiel

La logique de la taille

Dans l’intermédiation immobilière, la taille est plus qu’un symbole : c’est un levier d’influence. Un réseau plus grand attire plus de notoriété, plus de ressources technologiques, plus de formation, plus d’opportunités de cooptation de mandats et de clients. D’où la course effrénée au nombre d’agents.

Le classement mondial dominé par les mastodontes américains

Voici les grands acteurs par nombre d’agents :

1. Compass + Anywhere (USA) → ~ 340.000 agents (post-fusion, 2026). Un mastodonte qui mariera culture tech et marques historiques.
2. Keller Williams Realty (USA) → ~ 162.000 agents. Pionnier de la formation et du développement personnel, modèle de franchise agile.
3. RE/MAX (USA) → ~ 147.000 agents dans plus de 100 pays. L’un des plus internationaux, avec une forte empreinte en Europe.
4. Century 21 (Anywhere, USA) → ~ 140.000 agents. Marque iconique, intégrée à Anywhere mais toujours identifiée par ses franchisés.
5. Lianjia / Beike (Chine) → ~ 100–120.000 agents. Un acteur national énorme, modèle hybride plateforme + agences, mais peu tourné vers l’international.
6. eXp Realty (USA) → ~ 83.000 agents dans 26 pays. Réseau 100 % digital, sans agences physiques, en hypercroissance.
7. Sotheby’s International Realty (USA) → ~ 19 000 agents. Spécialiste du haut de gamme, réseau mondial d’exception.
8. iad (France) → ~ 18.000 conseillers dans 7 pays. Pionnier européen du modèle mandataire.
9. Engel & Völkers (Allemagne) → ~ 16.000 conseillers. Réseau premium/luxe, très ancré en Europe.
10. SAFTI (France) → ~ 6.500 conseillers. Un autre modèle mandataire français qui monte à l’international.

Storytelling mondial

Chaque géant a sa trajectoire :

• Les américains (Compass, Keller Williams, RE/MAX, eXp, Century 21) ont bâti leur puissance sur un marché intérieur gigantesque, avant de se tourner vers l’international.
• Le chinois Lianjia illustre la force d’un marché local : énorme en Chine, mais quasi absent ailleurs.
• Les européens (iad, Engel & Völkers, SAFTI) montrent qu’on peut, depuis un pays d’origine plus petit, rayonner à l’international grâce à un modèle différenciant (mandataire ou premium).

2. L’Europe : un terrain de jeu stratégique

Classement européen (2025)

1. RE/MAX Europe → >30.000 agents dans près de 40 pays.
2. iad → ~ 18.000 conseillers, avec une expansion continue (Italie, Espagne, Portugal, Allemagne, UK).
3. Engel & Völkers → ~ 16.000 conseillers, présent partout dans le Vieux Continent.
4. Keller Williams Europe → ~ 7.000 agents dans 116+ market centers.
5. Orpi → ~ 7.000 agents dans 1.300 agences, modèle traditionnel né en 1966, pas d’expansion à l’international.
6. SAFTI → ~ 6.500 conseillers, avec une présence en France, Espagne, Portugal.
7. eXp Realty Europe → ~ 5.000 conseillers (estimation). Présent au UK, France, Espagne, Portugal, Allemagne, Italie.
8. Tecnocasa → >3.000 agences dans 9 pays, modèle de franchise dense.

Les dynamiques à l’œuvre

• L’Amérique exporte son modèle : RE/MAX, Keller Williams et eXp s’implantent de plus en plus en Europe, chacun avec son ADN (franchise classique, formation intensive, modèle digital).
• Les champions européens : iad a inventé le modèle mandataire en Europe, Engel & Völkers a conquis le luxe. Ces réseaux montrent qu’il existe des alternatives crédibles aux “majors” américains.
• Un marché fragmenté mais dynamique : entre grandes marques historiques (Century 21, Tecnocasa), mandataires innovants (iad, SAFTI) et réseaux premium (Engel & Völkers, Von Poll), l’Europe reste très diverse.

3. La course à la taille : pourquoi ?

La notoriété et l’effet réseau

Plus un réseau est grand, plus il attire d’agents et de clients. La taille crée un cercle vertueux.

Les économies d’échelle

Un réseau massif peut investir dans la technologie, le marketing, la formation à une échelle inégalée (Compass ou Keller Williams en sont l’exemple parfait).

L’internationalisation

D’abord locaux, la plupart de ces réseaux sont devenus internationaux :

• RE/MAX et Century 21 ont exporté massivement leur modèle de franchise.
• Keller Williams a commencé par se renforcer aux USA avant de s’étendre en Europe.
• eXp Realty a prouvé qu’on pouvait “scaler” un modèle digital partout où la connexion Internet le permet.
• iad démontre qu’un modèle mandataire conçu en France peut être transposé dans d’autres pays européens.

Le partage des bonnes pratiques

Les grands réseaux sont aussi des laboratoires d’idées : CRM intégrés, outils de visio, formation en ligne, marketing digital… Ce qui est inventé aux USA ou en France se diffuse en Europe et inversement.

4. Ce que cela signifie pour les agents et mandataires français

Un contexte favorable

La France est aujourd’hui un des pays les plus dynamiques d’Europe pour le modèle mandataire. Avec iad et SAFTI, elle est même pionnière mondiale.

Une source d’inspiration

En observant les modèles américains (franchise, cloud, luxe) et européens (mandataire, premium), les agents français peuvent s’inspirer et enrichir leur propre pratique.

Une opportunité

Plus les réseaux grossissent, plus les agents ont accès à :

• des outils de pointe (CRM, IA, marketing automation),
• des formations de qualité,
• une force de marque qui rassure les clients.

Mais la taille ne fait pas tout : c’est l’agent, sur le terrain, qui reste l’élément décisif.

Conclusion

La fusion Compass + Anywhere ouvre une nouvelle ère : celle des méga-réseaux capables de peser des centaines de milliers d’agents. Mais cette bataille des chiffres cache une diversité de stratégies :

• Franchise internationale (RE/MAX, Century 21),
• Formation et culture réseau (Keller Williams),
• Modèle digital sans agences (eXp),
• Mandataires européens (iad, SAFTI),
• Premium/luxe (Engel & Völkers, Sotheby’s).

Pour les conseillers immobiliers français, cette histoire n’est pas un simple classement : c’est une invitation à réfléchir à l’avenir de leur métier, à s’inspirer des bonnes pratiques internationales et à valoriser leur propre rôle. Car si les marques grandissent, c’est toujours le conseiller qui reste au centre de la confiance du client.