L’investissement locatif en France, où en est-on ?

Dans le contexte actuel du marché immobilier résidentiel en France où le secteur de la transaction souffre par le manque d’acheteurs « solvables » (c’est-à-dire qui ont la capacité à trouver un financement dans les conditions actuelles de marché), il y a un segment qui retient notre attention car il recèle de nombreuses opportunités : l’investissement locatif.

Dans une période marquée par l'incertitude économique et des changements réglementaires, comme la fin du Pinel et l'introduction du Pinel+ qui renforce les exigences de performance énergétique, cela peut sembler mission impossible d’encourager les investisseurs potentiels à s'engager dans l'investissement locatif.

Cependant, face à la crise du logement, où la demande reste élevée et l'offre limitée, notamment en raison du ralentissement de la production de logements neufs, vous avez pourtant un rôle crucial à jouer. Vous êtes en position de guider les investisseurs à travers ces nouvelles réglementations tout en soulignant les avantages persistants de l'investissement locatif : informer sur les bénéfices et les défis de l'investissement locatif dans le contexte actuel, mais aussi orienter vers les secteurs les plus prometteurs et accompagner dans la navigation des diverses options fiscales et financières disponibles.

1. État actuel et tendances du marché

La popularité de l'investissement locatif est confirmée par le fait que 24,7% des Français sont locataires dans le parc privé, indiquant une demande soutenue, particulièrement dans les grandes villes et le sud du pays. Cette forte demande, qui est structurelle et pas seulement conjoncturelle, est accentuée en ce moment par les taux d’intérêts particulièrement élevés qui excluent certains ménages du parcours résidentiel et les obligent à rester locataires.

D’après notre partenaire Bien’ici, la tension locative (c’est-à-dire le ratio de contacts générés pour une annonce) a augmenté de 65% depuis 2021. Cela représente une occasion en or pour les investisseurs, et par extension, pour les conseillers immobiliers qui les accompagnent.

Toutefois, il est crucial de noter que seulement 6% des bailleurs privés tirent un revenu confortable de leurs investissements locatifs, ce qui met en lumière l'importance d'une sélection méticuleuse des biens et d'une gestion efficace – des domaines où votre expertise est indispensable. Des villes telles que Toulon, Dijon, Brest, Limoges, Poitiers, Clermont-Ferrand, Nîmes, Marseille, et Montpellier se démarquent actuellement par leur rentabilité locative. Parallèlement, des augmentations de loyers observées dans certaines villes indiquent des zones de demande locative élevée, offrant des perspectives intéressantes pour les investisseurs. Par votre connaissance du terrain et votre tissu local, vous êtes en mesure d’identifier ces poches qui vont permettre à vos clients acheteurs de réaliser un investissement sécurisé.

Comme 62% des investisseurs locatifs ont recours à un financement bancaire, ils ont été impactés comme tout le monde par les restrictions dans l'accès au crédit immobilier et la hausse des taux. Mais avec un accompagnement adapté et professionnel, ce n’est pas un obstacle insurmontable car de nombreuses tendances en profondeur sont actuellement à l’œuvre qui permettent de compenser ces difficultés, notamment un rendement locatif boosté par la baisse des prix des biens et l’augmentation des loyers.

2. Quelles opportunités ?

Tout d’abord, il faut rappeler que c’est tout le temps le bon moment d’investir : pour préparer sa retraite, pour préparer ses projets de vie de demain, et pour placer et faire fructifier son épargne. Car même si le taux du livret A est remonté significativement, il reste à un niveau nettement inférieur à l’inflation. Et la baisse de la collecte des SCPI nous informent que les français sont inquiets de la santé des autres segments du marché immobilier. Donc l’argent est là, il est disponible et prêt à être investi.

Il lui faut un cadre et dans le marché actuel en mutation, plusieurs types d’opportunités se dessinent pour les investisseurs :

• Les rendements élevés dans la Colocation et le Coliving: ces 2 segments du marché se révèlent être des niches particulièrement rentables dans le secteur locatif actuel. Ces formes de location offrent des rendements moyens de 7%, pouvant même excéder 9%. Cette tendance, déjà en hausse en 2022, continue de gagner en popularité, surtout auprès des jeunes professionnels et des étudiants. Ces concepts locatifs ont leurs contraintes et respectent certains codes spécifiques, mais c’est l’occasion de « sortir » des biens un peu atypiques ou qui nécessitent des travaux. De plus, la forte rotation des locataires n’est plus un inconvénient vue la forte demande, et représente plutôt un avantage car c’est l’occasion d’augmenter régulièrement les loyers pour booster son rendement.
• Les avantages fiscaux: malgré la disparition du Pinel, les avantages fiscaux, comme le LMNP et le Pinel+, restent des leviers puissants pour améliorer la rentabilité des investissements locatifs. Le Pinel+, avec ses critères renforcés en matière de performance énergétique, peut représenter une opportunité pour les investisseurs qui sont prêts à s'engager dans des projets immobiliers durables.
• Le dynamisme de l'Île-de-France: le marché immobilier en IdF, notamment avec le développement du Grand Paris Express, offre des opportunités d'investissement attractives. Les zones desservies par le nouveau réseau de transport voient leur attractivité et leurs valeurs foncières augmenter. Ces zones qui étaient précédemment enclavées ou moins accessibles se retrouvent être le nouveau hotspot des locataires en recherche de logement. Par ailleurs, et c’est un effet seulement temporaire, l’impact des JO à Paris commence à se faire sentir sur le marché de la location puisque des propriétaires tendent à privilégier la location saisonnière en attendant le boom touristique espéré l’été prochain. Cela signifie moins de biens à louer durablement et donc une tension locative encore accrue…
• La rénovation des fameuses passoires thermiques: l'année 2023 marque un tournant avec près de 900.000 passoires thermiques qui se sont retrouvées exclues du marché locatif. Une opportunité de plus pour les investisseurs d’acheter à moindre prix des biens, de les rénover et de les remettre sur un marché locatif en ébullition. La rénovation de ces biens non seulement répond à une nécessité écologique et réglementaire, mais elle représente aussi une chance de valoriser ces actifs pour une meilleure rentabilité, notamment parce qu’une partie des travaux peut être financée par les différents dispositifs d’aides et de subventions mis en place par l’Etat. Vous avez un rôle essentiel à jouer dans l'identification de ces biens et dans le conseil auprès de vos clients sur les meilleures pratiques de rénovation énergétique à mettre en œuvre.

3. Défis et Considérations

Certes des difficultés existent et sont souvent avancées par les investisseurs comme des arguments pour se détourner de l’investissement locatif : la fiscalité croissante, la menace de l’inflation qui grignote la rentabilité locative, la gestion complexe des biens, et la réglementation sur l'efficacité énergétique qui va dans une direction toujours plus restrictive.

Pour autant, la crise du logement en France n’est pas près d’être résorbée. Nous savons tous qu’il y a une pénurie de logements qui ne peut se régler que par la création de nouveaux logements. Et en ce moment, le secteur de la production neuve est quasiment à l’arrêt. Et lorsqu’il redémarrera, les effets ne se feront sentir que plusieurs années plus tard. Par conséquent, le marché locatif en France a de très beaux jours devant lui : avec moins de rotation du parc locatif et une offre en baisse, les candidats à la location sont plus nombreux pour un bien donné, ce qui participe à augmenter durablement la demande locative. Les effets sur les investisseurs sont nombreux : un risque de vacance extrêmement faible, la possibilité de « choisir » son locataire, une rentabilité locative quasiment garantie et qui va en augmentant au fil des ans, et à terme un investissement patrimonial qui aura créé de la valeur.

En tant que mandataire immobilier, votre rôle dans l’écosystème immobilier français actuel est essentiel. Vous êtes le pivot qui peut guider les investisseurs à travers un marché locatif à la fois complexe et riche en opportunités. Vous avez la capacité d'éclairer sur les avantages de l'investissement locatif, notamment dans les niches rentables comme la colocation, le coliving, et la rénovation des passoires thermiques. Malgré les défis liés à la fiscalité croissante et aux réglementations énergétiques, le marché locatif français offre une demande constante et une rentabilité attractive, renforcée par des avantages fiscaux ciblés et des opportunités régionales dynamiques comme en Île-de-France. Votre expertise et votre connaissance locale sont des atouts inestimables pour naviguer dans ce paysage immobilier, aidant ainsi vos clients à réaliser des investissements sécurisés et rentables. À l'avenir, en développant ces compétences spécifiques, vous pourrez non seulement compenser la baisse des transactions traditionnelles sur le segment de la RP mais aussi attirer une clientèle diversifiée, contribuant activement à la vitalité du marché immobilier résidentiel français.