Appartement ou Maison ? Cela semble être l’éternelle question, le dilemme auquel fait face chaque acheteur. Pourtant, dans les faits, les Français semblent avoir tranché : parmi les 36,6 millions de logements en France métropolitaine (source Insee au 1er janvier 2022), 55% sont des maisons individuelles. Et ce n’est pas sous l’effet des résidences secondaires que la balance penche en faveur des maisons individuelles, mais c’est bien la conséquence d’une préférence clairement exprimée : un sondage de l’institut Kantar réalisé en juin 2022 pour le think tank La Fabrique de la cité révèle que 8 Français sur 10 préféreraient, dans l’idéal, vivre dans une maison individuelle. Mais pour vous, conseillers immobiliers, quelle différence ? Chaque type de bien a des caractéristiques et des avantages spécifiques qui peuvent intéresser des clients différents. Il vous appartient donc de démontrer que vous êtes capables de bien les prendre en compte pour aller chercher le mandat et ensuite réaliser la transaction. Pour vous aider, nous déclinons pour vous les 5 grandes distinctions entre habitat individuel et habitat collectif.
Le premier élément différenciant est bien évidemment la localisation et le style de vie qui l’accompagne, auquel le propriétaire actuel s’est identifié pendant un moment de sa vie, et auquel l’acheteur devra s’identifier pour passer à l’acte. Plus urbain pour les appartements, avec transports en commun, commerces et services à proximité, et un usage restreint de la voiture. Par conséquent, les acheteurs d'appartements sont plus souvent des personnes seules, des couples sans enfants ou des personnes âgées qui cherchent une résidence principale ou secondaire avec moins d'entretien.
En ce qui concerne les maisons, elles se trouvent souvent dans des zones résidentielles, suburbaines ou rurales, offrant plus de calme et d'intimité, mais pour lesquelles il est quasiment indispensable d’avoir une voire deux voitures. Elles sont recherchées par des familles, des couples avec enfants ou des personnes cherchant plus d'espace et d'intimité. Nouveauté depuis la pandémie, ce sont aussi des biens qui attirent des professionnels qui ont la possibilité de travailler depuis chez eux, en télétravail ou en tant qu’indépendant.
Démontrez quel acheteur vous allez chercher et comment vous allez le chercher et le vendeur n’hésitera pas à vous confier son bien.
Le deuxième élément qui semble évident pour distinguer maison et appartement est l’espace et les possibilités qu’il offre. La crise sanitaire et les confinements ont entraîné des départs du cœur des métropoles vers leurs grandes couronnes et vers des villes petites et moyennes, les citadins ayant soif de maisons et de jardins. Même si dans ce débat, l’appartement semble avoir perdu d’avance, les acheteurs peuvent avoir tendance à oublier les contraintes d’entretien qui accompagnent leur désir de grandeur, notamment en ce qui concerne le ménage et l’entretien du jardin. Hobby pour certains, véritable fardeau pour d’autres, il faut bien discerner dans la psychologie de votre acheteur où se situe le curseur sur ce sujet qui peut empoisonner la vie quotidienne.
Une autre grande distinction entre habitat individuel et collectif se rapporte à la mutualisation et au partage des frais d’entretien. Quand on est seul chez soir, au calme, on doit aussi assumer seul l’ensemble des travaux d’entretien, de réparation et de rénovation de son bien. Cela concerne des éléments du bâtiment, mais également l'extérieur et les installations (chauffage, plomberie, etc.). De plus, une maison est souvent plus éloignée du centre urbain et n’a donc pas accès au chauffage de ville par exemple, ou à la fibre optique.
Quand on vit en appartement, nombre de ces équipements (chaudière par exemple) sont mutualisés et les achats réalisés par la copropriété peuvent bénéficier d’un certain effet d’échelle qui vient réduire le coût unitaire. De plus, certaines dépenses lourdes sont étalées dans le temps par le syndic de copropriété ce qui permet d’éviter les (très) mauvaises surprises. Au final, il peut donc être plus économique de vivre en appartement malgré l’impression que peut donner le fait de payer des charges de copropriété. C’est un argument auquel seront sensibles vos clients, surtout s’ils rentrent dans la catégorie des primo-accédants et ont un budget serré.
Une opportunité récente est l’avènement de l’audit énergétique et la possibilité de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour des raisons à la fois techniques et réglementaire, toute cette démarche est beaucoup plus aisée quand on est propriétaire d’une maison que d’un appartement : audit énergétique facile à réaliser et pas d’accord à trouver avec les voisins au niveau de la copro. Être chez soi veut bien dire qu’on a une liberté totale pour faire ses travaux d’amélioration.
Et en plus des économies long terme et du confort additionnel liés à une rénovation énergétique, il s’agit d’un investissement rentable puisque les études des Notaires de France montrent que les maisons bien classées sur le diagnostic de performance énergétique se revendent mieux que les autres (les données sont accessibles sur le site www.notaires.fr). Pris sous le bon angle, vous pouvez démontrer à votre vendeur que vous avez la capacité à « monétiser » cet aspect de son bien.
Pour les propriétaires d’appartements, le champ et la liberté d’action sont beaucoup plus restreints et c’est un paramètre qui peut être amené à prendre de l’importance à mesure que la réglementation devient de plus en plus contraignante.
On l’a dit un peu plus haut, la production de maisons individuelles va baisser durablement. D’abord, à cause de la hausse du coût des matériaux qui impacte directement le prix de construction des maisons (celui-ci a augmenté de 20% en 1 an d’après la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles) alors que le pouvoir d’achat immobilier des Français baisse du fait de la hausse continue des taux d’intérêts.
Mais au-delà de la conjoncture économique actuelle défavorable à l’immobilier neuf de manière générale, l’avenir de la maison individuelle est bien plus profondément remis en cause par la lutte contre le changement climatique et l’objectif « zéro artificialisation nette » des sols (ZAN), inscrit dans la loi Climat et résilience de 2021 (division par deux du rythme de consommation d’espaces naturels et agricoles sur les dix prochaines années, par rapport à la décennie précédente). C’est la fin de l’étalement urbain et les maires sont de plus en plus réticents à délivrer de nouvelles autorisations de construire pour de l’habitat individuel. L’époque n’est donc plus au modèle pavillonnaire, mais au logement collectif et à la densification.
La conséquence moyen-long terme d’une telle politique va être d’augmenter significativement le potentiel de valorisation des maisons pour 2 facteurs :
Ce sont des arguments forts quand on est propriétaire d’une maison et qu’on souhaite la vendre.
En conclusion, pour vendre efficacement un appartement ou une maison individuelle, adaptez votre discours et votre marketing en mettant l'accent sur les aspects qui correspondent aux besoins et aux désirs de chaque type d'acheteur. N’hésitez pas à rappeler également les contraintes réglementaires de chaque type de bien et les opportunités que cela peut procurer, adaptez vos visites ainsi que vos supports de communication. Votre polyvalence sera louée par tous vos clients !
