Retour en novembre 2021. A la stupéfaction générale des professionnels de l’immobilier, on apprenait alors dans la presse qu’un terrain numérique venait de se vendre 4,3 millions de dollars. Cette transaction faisait suite à de nombreuses autres, certes plus petites, et on croyait alors déceler un mouvement de fond susceptible d’impacter durablement le secteur immobilier. 6 mois plus tard, l’engouement pour l’investissement immobilier dans le métavers n'est pas retombé. Mais définissons d’abord les termes…
Le métavers est un monde virtuel dans lequel les internautes sont représentés sous forme d’avatars et peuvent vivre des expériences : faire du shopping, assister à un évènement sportif, rencontrer des personnes avec qui ils peuvent travailler, etc. Trois métavers sont aujourd’hui dominants sur ce marché et c’est dans ces univers que les parcelles sont les plus onéreuses. On retrouve un acteur américain (Decentraland), un acteur vietnamien (Axie Infinity) et bien sûr notre champion national The Sand Box. Cette société, créée par des Français, est celle qui a notamment hébergé la transaction à 4,3 millions de dollars dont nous parlions plus haut.
Faut-il investir et détenir des biens immobiliers (parcelles, immeubles, etc.) sur le métavers ? Nous vous proposons un article qui rappelle les grands principes de l’investissement immobilier dans le métavers et qui essaye de faire le tri entre les bonnes raisons de franchir le pas et les pièges à éviter.
Une récente étude a montré qu'en France, les internautes passent désormais 56 heures par semaine devant leurs écrans connectés. Au cours de leur vie, nous restons ainsi en ligne plus de 27 ans. Le passage à l’ère du virtuel est donc enclenché depuis plusieurs années, au détriment du temps que nous consacrons au monde physique. Aussi, il n’est pas anormal que notre rapport à l’immobilier évolue en conséquence.
Prenons un exemple. Avant la naissance d’Internet et de Google, les consommateurs se rendaient dans des magasins classiques pour trouver le bien qu’ils recherchaient. Certaines enseignes étaient prêtes à payer cher pour occuper les meilleurs emplacements où il y avait un maximum de passage. Un local de 100m² sur les Champs-Elysées coûte plus cher, à l’acquisition comme à la location, qu’un local de la même taille en plein milieu de la campagne. En ce sens, Google n’a rien changé dans le fond des choses. En faisant une recherche du type « télévision 4D pas cher », on se rend vite compte que certaines marques payent plus cher en publicité pour apparaitre en haut de la page. Ils s’achètent un emplacement. De même, des enseignes investissent en publicité pour apparaitre entre deux vidéos YouTube, comme elles le faisaient avant dans le monde réel sur les affiches 4x3 de JC Decaux. Google est un métavers avant les métavers, l’internaute se balade sur le net comme il se baladerait sur les Champs Elysées.
Alors quoi de nouveau dans les métavers dignes de ce nom qui fleurissent depuis quelques mois partout dans le monde ? D’abord, le design de la navigation est totalement repensé de sorte que l’expérience soit beaucoup plus immersive. Au revoir la souris ou la navigation impersonnelle au travers de son doigt, bonjour aux casques de réalité virtuelle qui nous permettent une immersion totale dans un monde en 3D ou même en 4D. Pour reprendre mon exemple de la télévision, on pourrait imaginer que l’acheteur potentiel enfile un casque et se balade dans un magasin FNAC ou Darty entièrement reproduit dans le monde virtuel. Il pourrait voir les produits, les tester et même échanger avec un vendeur lui-même présent sur le métavers. De plus, les métavers récentes se différencient de Google en ce sens qu’ils sont basés sur une blockchain qui respecte davantage les droits de propriété. Par exemple, une enseigne qui aurait réussi à glaner un super positionnement SEO sur une requête google ne peut pas vendre cette position. Nike, qui arrive en bonne place sur la recherche « basket de sport », ne peut pas céder cette place à un concurrent sauf à céder l’entièreté de son site. A l’inverse, il est possible sur le métavers de céder une parcelle acquise si celle-ci a par exemple pris de la valeur dans le temps. La blockchain permet à Internet de fonctionner davantage comme le monde physique que l’on connait.
En ce sens, il est assez compréhensible que l’on voit se reproduire dans le monde virtuel les mêmes logiques que dans le monde réel. Certaines enseignes vont acheter les parcelles les plus facilement accessibles aux avatars quand d’autres investirons dans des panneaux publicitaires visibles par eux. Les mêmes causes produisent les mêmes effets.
Une fois le sujet bien posé, on peut raisonnablement réfléchir à l’opportunité de se porter soi-même acquéreur d’une parcelle digitale. Sur ce point, nous vous recommandons de raisonner comme dans le monde réel. Par exemple, en tant que particulier, vous pouvez acheter aujourd’hui un terrain qui pourra être revendu demain à des enseignes qui voudront se positionner. Carrefour a par exemple déboursé 300 000€ en février 2022 pour acquérir un terrain en vue d’y installer un centre commercial virtuel. Le particulier qui détenait ce bien auparavant a certainement fait une belle plus-value. Autrement dit, il faut privilégier une approche par l’usage qu’une approche par la spéculation. C’est la même chose dans le monde physique. Un bon investisseur n’achète pas un terrain ou un immeuble car il pense le revendre plus cher mais parce qu’il pense que l’emplacement va prendre de la valeur aux yeux d’un certain public (enseigne commerciale, bureaux pour des entreprises, appartements pour des habitants) et que cela lui permettra une revente en plus-value. Il ne faut pas confondre les causes et les conséquences, dans le monde réel comme dans le métavers.
Vous connaissez ce dicton : « Pendant la ruée vers l'or, ce ne sont pas les chercheurs d'or qui se sont le plus enrichis, mais les vendeurs de pelles et de pioches ». Il se vérifiera certainement dans le métavers, avec des opportunités incontestables pour les professionnels de l’immobilier. Les parcelles numériques se vendent, il faudra des agences immobilières dans cet univers virtuel. Les parcelles numériques se valorisent si on en change le visuel, il faudra des promoteurs immobiliers dont le métier est de transformer un actif pour créer de la valeur. Les parcelles numériques peuvent être détenues sur le long-terme, il y aura des foncières dédiées à ce type de biens. Chacun des métiers de l’immobilier, ou presque, aura son équivalent dans le métavers et cela est porteur d’opportunités. Il y a 18 000 détenteurs de parcelles uniquement sur The Sand Box, soit des centaines de transactions toutes les semaines sur lesquelles il y aura peut-être des intermédiaires. Il n’est peut-être pas inutile d’acheter des petits terrains pour y installer des affiches où les agents immobiliers proposent leurs services. Et qui sait, peut-être qu’en discutant avec un internaute de la vente d’un bien digital vous vous rendrez compte qu’il est également vendeur dans le monde réel… On n’y est pas encore mais cela vaut le coup de garder un œil sur ces univers virtuels en plein développement !
Si le sujet vous intéresse, nous vous recommandons cet article de SeLoger qui explique en détails comment acheter des biens sur les métaverss : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/investir/acheter-biens-immobiliers-métavers-article-13575.html
L’aventure dans le métavers n’est pas sans risque. Nous estimons qu’il y a au moins 3 pièges à éviter si vous envisagez d’acquérir des parcelles numériques. Cette liste non-exhaustive peut peut-être vous éviter des déconvenues.
Nous l’avons dit, cela est cohérent pour une enseigne qui vend des télévisions ou du prêt à porter d’investir sur un emplacement de qualité dans le métavers. Certains univers, comme certaines pages internet ou certaines rues dans la vraie vie, sont plus fréquentés que d’autres. Acheter des parcelles qui pourront demain intéresser ces enseignes fait du sens. A l’inverse, d’autres produits immobiliers font figure de gadgets. A quoi bon acheter par exemple une maison dans le métavers. La valeur de cet actif réside presque uniquement dans son usage et il n’y aucun usage à ce jour pour les biens résidentiels dans les mondes virtuels. Le seul intérêt peut-être de considérer votre maison comme un signe extérieur de richesse, comme le font les porteurs de montres de luxe dans la vraie vie. Pourquoi pas. Vous pouvez aussi voir votre maison comme une galerie d’art où vous invitez vos amis à découvrir vos gouts. Pourquoi pas là encore, mais ces usages nous semblent quand même moins fondamentaux aujourd’hui que les usages des marques qui veulent communiquer et offre une expérience.
Certes, on retrouve dans le monde virtuel certaines logiques du monde réel quant à la localisation des parcelles. Certaines sont plus visibles et auront donc plus de valeur. Mais gardons à l’esprit qu’une variable joue tout de même bien différemment dans les deux mondes. Dans la vraie vie, en prenant l’exemple de Paris, les prix sont plus élevés en première couronne qu’en grande couronne. C’est la conséquence d’une distance plus petite qui relie la première couronne au centre de Paris. Dans le monde digital, les distances ne peuvent être prises en compte de la même façon car le temps nécessaire à un déplacement est égal à zéro. Dans le métavers, aller à l’autre bout de la rue prend autant de temps que de voyager à l’autre bout de monde. Imaginez un monde réel dans lequel les humains pourraient se téléporter…. Prenez cela en compte avant de vous lancer dans le métavers. Même si peut-être qu’un jour il y aura aussi des contraintes de déplacements dans ces univers, avec pourquoi pas des gares et des aéroports avec des coûts associés…
Il y a des centaines de pays et des millions de villes mais bien un seul monde physique qui est fini. A part Elon Musk et quelques-uns de ses rivaux américains, le commun des mortels s’accorde sur l’idée qu’il n’y a qu’un seul monde dans la vraie vie. Et c’est d’ailleurs ce qui fait la valeur des fonciers qui composent ce monde. S’il existait 10 planètes terres aux semblables caractéristiques alors la valeur d’un terrain sur une de ces terres serait plus faible qu’aujourd’hui. Nous pensons que cette logique s’appliquera également aux métavers où seuls un nombre très réduit de plateformes se développeront. De la même façon que toutes les enseignes de luxe sont présentes sur les Champs Elysées, il est fort à parier qu’elles s’établissent demain dans un seul et unique métavers. Les trois principaux acteurs cités au-dessus ont de beaux jours devant eux mais ce sera plus dur pour les autres. Quand les Agences de Papa annoncent vouloir se lancer dans le métavers, ils sous-estiment totalement ce point. Créer une agence en ligne sur un métavers dédiée n’a aucun sens alors que poser une agence en ligne sur une parcelle d’un métavers très fréquenté est créateur de valeur. Nous aussi on rêve d’avoir un jour les Champs-Elysées à Saint-Etienne mais force est de constater que le rêve ne devient pas réalité.
