Depuis le début de l’année, on vous le dit et on vous le répète, c’est l’accès au crédit qui va déterminer si le marché de la transaction s’enrhume sérieusement ou pas. Certes, il y a le taux de l’usure, qui ne devrait pas être réformé à court terme, et qui va continuer à bloquer le marché. Vincent nous a d’ailleurs fait part de son point de vue sur la question. Mais il y a également l’attitude des banques et la façon dont elles vont traiter les dossiers de demande de prêt cette année. Afin de sécuriser vos transactions, il nous apparaît indispensable que vous accompagniez aussi vos clients acquéreurs dans leur démarche de recherche de financement. Pour mieux comprendre cette étape clé du processus, nous avons fait appel à Oleen, le premier réseau collaboratif de mandataires en courtage en financement, qui nous a apporté son éclairage sur la situation actuelle.
Le taux d’endettement est un des principaux critères utilisés par les banques pour décider de l’octroi d’un crédit immobilier. Il se calcule de la manière suivante :
Les « charges » mentionnées ci-dessus font référence aux charges récurrentes de l’emprunteur (pension alimentaire, autres mensualités de crédit y compris emprunt à la consommation, loyer) mais pas à l’ensemble de ses charges fixes (les consommations énergétiques comme eau et électricité, les mensualités de type abonnement internet ou l’assurance auto ne sont pas prises en compte).
Les autorités financières ont fixé un taux d’endettement maximum à 35%, à la fois pour protéger le prêteur du risque de défaut de paiement, et pour protéger l’emprunteur du surendettement. Cela signifie que le taux d’endettement de l’emprunteur potentiel calculé en intégrant le montant de la mensualité du prêt demandé ne peut pas dépasser 35%.
Par conséquent, le taux d’endettement définit le montant maximum de la mensualité que peut payer un emprunteur et donc, avec l’application des autres paramètres du prêt qui dépendent du profil de l’emprunteur (taux, durée, assurance), le taux d’endettement participe à définir la capacité d’emprunt maximale.
Même si les banques peuvent, en principe, déroger à cette règle, il ne faut pas s’attendre à ce que ce soit le cas souvent en 2023. Le taux de 35% devient réellement un plafond à ne pas dépasser. Donc inutile de laisser rêver vos clients, il faut bien qu’ils calculent leur capacité d’emprunt sur la base d’un taux d’emprunt de 35%, voire 33% pour être prudent, ce qui sera perçu comme un bon signe par les banques.
Tout comme le taux d’endettement maximum vu plus haut, la nécessité d’avoir un apport personnel n’est pas une nouveauté de 2023. L’apport personnel permet d’abord de réduire le risque de la banque, mais surtout d’aligner les intérêts entre le prêteur et l’emprunteur : chacun prend une part de risque dans l’acquisition immobilière qui se profile. Par conséquent, l’apport personnel a toujours été un élément clé du dossier.
Cependant, il va être extrêmement difficile cette année de limiter l’apport personnel à 10%, ce qui correspondait d’habitude aux frais de transaction (droits de mutation, frais de notaire, honoraires d’intermédiation). Un apport personnel de 15% voire 20% sera définitivement un atout auprès du banquier qui jugera l’investissement moins risqué.
Encouragez donc vos clients à bien rassembler leurs différentes formes d’épargne (personnelle, salariale, placements divers, etc.) en vue de constituer un dossier le plus solide possible.
Cela peut sembler indiscret mais la banque qui va étudier le dossier de demande de prêt va éplucher tous les relevés de compte du potentiel emprunteur sur au moins 3 mois dans le but d’évaluer son sérieux. L’importance et la régularité des flux entrants et des flux sortants va être analysée au regard d’une nouvelle mensualité de crédit pour l’acquisition d’un bien immobilier. Dans ce cadre, les banques seront alertées par des découverts réguliers ou des dépenses qui peuvent paraître ostentatoires par rapport au niveau des revenus.
A l’inverse, quelques signaux positifs peuvent faire pencher la balance en faveur de l’emprunteur : par exemple sa capacité à dégager une trésorerie positive tous les mois et à constituer une épargne régulière.
Par conséquent, il faut bien prendre conscience qu’un dossier de demande de prêt n’est pas qu’une image à l’instant T de la situation financière et patrimoniale d’un emprunteur. Il faut donc anticiper et commencer à le préparer plusieurs mois à l’avance, notamment en « nettoyant » ses comptes afin de présenter un profil « sain ».
Il n’y a pas de secret, les banquiers sont friands des situations professionnelles stables avec un revenu récurrent. Un salarié en CDI ou un fonctionnaire sont donc des profils plus rassurants et plus attrayants.
Est-ce que cela veut dire que seuls les CDI et les fonctionnaires vont réussir à faire financer leur acquisition immobilière en 2023 ? Non, bien sûr que non, mais les principes qui sous-tendent cette préférence affichée des prêteurs vont s’avérer toujours plus influents : stabilité et sécurité des revenus. Car au-delà du taux d’endettement, c’est la récurrence des revenus qui va réellement donner à l’emprunteur la capacité de payer ses mensualités de crédit, et donc rassurer définitivement la banque.
Pour les emprunteurs potentiels qui sont auto-entrepreneurs, indépendants ou encore professions libérales, il est primordial de présenter leur situation professionnelle sous un angle favorable : des revenus lissés et réguliers, en légère croissance année après année, avec de la marge de manœuvre par rapport au remboursement d’un éventuel emprunt immobilier. Quand on vous dit qu’un dossier de crédit ça se prépare à l’avance…
