Dans l'environnement actuel du marché immobilier français, marqué par des taux d'intérêt des crédits immobiliers qui ont fortement augmenté depuis 2022 et un durcissement des conditions de crédit en 2023, nous assistons à une évolution significative du profil des nouveaux acheteurs. La Maison des Mandataires vous accompagne dans ce changement de paradigme et vous aide à analyser la situation pour mieux tirer votre épingle du jeu.
Depuis deux ans, le marché immobilier résidentiel en France fait face à une crise, caractérisée par une forte augmentation des taux d'intérêt des crédits immobiliers. Cette situation a réduit considérablement le pouvoir d'achat des ménages, entraînant une baisse du nombre de transactions immobilières et une diminution des prix, notamment dans les grandes agglomérations telles que Lille, Paris et Lyon qui ont toutes enregistré des baisses sur 1 an comprises entre 5% et 10% au 1er trimestre 2024. Dans ce contexte difficile, les acheteurs se montrent plus prudents, leurs attentes évoluant vers plus de sécurité quant à la valeur des biens et à leur performance énergétique.
Après une remontée spectaculaire en 2023, les taux d'intérêt immobiliers ont commencé à montrer des signes de stabilisation autour de 4,00 % en début d'année 2024, avec des prévisions optimistes indiquant une possible baisse au printemps, pouvant atteindre 3,25 % en fin d'année. Cette perspective d'amélioration est soutenue par la stabilisation du taux de refinancement de la BCE et des déclarations indiquant une possible baisse des taux d'intérêt après l'été. Notre baromètre mensuel du crédit Oleen montre cette tendance à la baisse, avec des taux moyens de 3,71% sur 15 ans, 3,81% sur 20 ans, et 3,95% sur 25 ans. Cette évolution des taux, combinée à une légère baisse des prix de l'immobilier, commence à redonner du pouvoir d'achat aux emprunteurs. D’autant plus que la plupart des observateurs compte sur le fait que la baisse s’accentue dans les mois qui viennent.
Face à ce marché en pleine mutation, et miné d’incertitudes, le profil des acheteurs évolue. La prudence est de mise, avec une attention particulière portée à la valeur future des biens et à leur efficacité énergétique.
Tout d’abord, la peur d'acheter un bien dont la valeur pourrait continuer à décroître est prégnante. Cela va à l’encontre de toute gestion de « bon père de famille » d’acheter aujourd’hui un bien immobilier dont la valeur pourrait continuer à baisser demain. C’est le premier obstacle : l’attentisme par rapport aux prix. Et le principal inconvénient, est qu’il s’agit d’une anticipation dite « auto-réalisatrice ». Cela signifie que si l’ensemble des acteurs ont la même anticipation, ils vont adapter leur comportement en conséquence et leur anticipation va se réaliser, leur donnant raison. Dans notre cas, si tous les vendeurs misent sur une baisse des prix à venir, les biens en vente ne seront pas vendus, ou bien avec une forte baisse des prix. CQFD.
Par ailleurs, l'inquiétude face à la méconnaissance du profil énergétique du bien à vendre et aux coûts potentiels liés aux travaux de rénovation énergétique est un frein supplémentaire qui empêche de passer à l’acte. Il faut préciser que les va-et-vient de la puissance publique sur les obligations en matière de rénovation énergétique et leurs différentes sphères d’application (appartements de moins de 40 m², copropriétés, etc.) ne permettent pas de rassurer en donnant un cadre juridique clair offrant de la visibilité.
Enfin, le risque de contracter aujourd’hui un crédit à un taux qui pourrait s'avérer défavorable à moyen terme et coûter plus cher qu’un nouvel emprunt dans 6 mois ne va pas dans le sens d’une gestion financière responsable.
Tout cela incite de nombreux acheteurs à adopter une attitude attentiste, à reporter leur projet d’acquisition et à se mettre dans une position d’observateur au lieu d’être acteur du marché.
Pour vous mandataires immobiliers, cette situation implique la nécessité d'adapter vos stratégies pour répondre aux nouvelles attentes des acheteurs, rassurer et contourner les obstacles.
Tout d’abord, l’aspect prix a un impact psychologique extrêmement fort. 3 possibilités s’offrent à vous, que vous pouvez combiner : premièrement, un long travail de corps-à-corps avec le vendeur afin de lui faire accepter une baisse de prix substantielle en vue de vendre dans un délai court, et ainsi réaliser l’anticipation baissière des acheteurs. La deuxième option consiste à se concentrer sur les biens « sûrs », pour lesquels la perspective de baisse est limitée du fait d’une demande qui ne baisse jamais pour ce secteur géographique particulier ou pour ce type de bien. Enfin, faîtes votre maximum pour bien mettre en valeur le bien, grâce à du Home Staging 3D par exemple, afin de donner l’impression que ce bien-là a la cote et est imperméable à la baisse du marché.
En ce qui concerne le profil énergétique du bien et la nature des travaux de rénovation énergétique, votre meilleure arme est la transparence ! Restez informé des évolutions, des nouveautés, et des modes de financement associés (à ce sujet, vous pouvez relire notre article dédié). Cela vous permettra de mieux accompagner vos clients acheteurs dans la mise au point de leur projet. Faites-vous accompagner de professionnels sérieux qui vont vous fournir un DPE clair et fiable. De plus, des solutions digitales existent avec des applications comme Beelly. Si vous vous posez en professionnel du sujet, avec une documentation intelligible et précise, vous allez rassurer et faire sauter le verrou.
Pour finir, la question des taux reste épineuse. On est là dans le domaine de la macro-économie globalisée, où le moindre choc politique ou économique peut entraîner des conséquences en chaîne. Les taux vont-ils baisser ? La majorité des observateurs le pensent… en même temps, on est à l’abri de rien. Et faut-il attendre de retrouver un point bas en matière de taux, et à quel niveau se situerait ce point bas ? Beaucoup de questions auxquelles personne n’a de réponse. Ce que l’on sait en revanche, c’est qu’un emprunt immobilier, ça peut se renégocier après un certain temps. Cela veut dire que l’acheteur prend un engagement sur 15-20-25 ans, mais que tous les paramètres ne restent pas figés pendant toute cette période. Alors poussez-les à sauter le pas, à réaliser leur projet immobilier maintenant, et à reconsidérer la question de leur emprunt immobilier lorsqu’une baisse significative se sera manifestée dans 2 ou 3 ans.
En résumé, bien que le marché immobilier français ait été confronté à des défis significatifs ces dernières années, l'évolution des taux d'intérêt en 2024 ouvre la voie à un renouveau. Vous, mandataires immobiliers, devez vous adapter à ces changements, en mettant l'accent sur la sécurité et la durabilité pour répondre aux préoccupations des nouveaux acheteurs. La connaissance approfondie du marché et une communication efficace et transparent seront les clés pour naviguer dans ce paysage en évolution et tirer parti des opportunités émergentes.
